不動産を購入する時に必ずかかってくるものとして不動産仲介業者への仲介手数料があります。
先日中古マンションを購入しましたが、やはり金額が大きくなるとこの仲介手数料もかなりの額になりますよね。
請求の内訳を見て、仲介手数料高いなぁ、と思いました。
ただ、やはりしっかりとした不動産仲介業者に仲介手数料を支払って仲介をお願いする方が安心です。
中古マンションの場合は個人間で売買のやり取りをするということもできますが、トラブルの元にもなりやすいので、仲介業者にはしっかり入ってもらった方が良いでしょう。
とはいえこの仲介手数料をめぐるトラブルもよくありますから、今回は不動産売買において発生する仲介手数料についてその金額を求める計算式や上限額、ルールなどを解説したいと思います。
不動産売買における仲介手数料とは
不動産売買を行うとき一般的には不動産会社が売主と買主の契約を仲介することになります。
仲介手数料は売買契約と物件の引渡しが無事完了した時に仲介業者に払われる成功報酬です。
支払い方としては契約時に半金、引き渡し完了時に残りの半分である残金を支払うか、引渡しが完了した後に一括で支払う方法が多いです。
売買金額によっては仲介手数料だけで100万円を起こす場合もあり、なるべく安く抑えたいと思うのが本音でしょう。
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仲介手数料を求める計算式と上限
不動産売買の仲介手数料は法律によって手数料率の上限が決まっています。
この手数料率の上限は売買価格によって変動します。
条件は以下の通りとなっています。
| 売買価格 | 仲介手数料率（税別） |
|---|---|
| 200万円未満 | 売買金額×5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買金額×4%+2万円 |
| 400万円超 | 売買金額×3%+6万円 |
上記を踏まえて、例えば2000万円物件を購入した時の仲介手数料を実際に算出してみましょう。
2000万円の場合は売買価格が400万円超えとなるため仲介手数料率は【売買金額×3%+6万円】となります。
これを計算すると仲介手数料の上限は66万円ということになります。
仲介手数料は課税対象となっているため、ここに消費税を加えた値段が仲介手数料の上限となるわけです。
2020年8月現在消費税率は10%ですので72.6万円が仲介手数料の上限となります。
消費税率が上がれば仲介手数料額も増額になってしまうので、消費増税前は不動産売買の駆け込み需要もありますね。
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仲介手数料が無料や半額…って怪しい？
不動産売買において仲介手数料が半額だったり手数料がかからないということがあります。
確かに新築マンションの場合は仲介手数料がかからないというケースが多くみられるのは事実です。
こういったケースを怪しいと感じる方も多いと思いますが、これは実は新築マンションの売主が直販や販売代理店、販売提携による売り方になっているからというのがからくりです。
不動産を仲介した場合は仲介業者は基本的に仲介手数料しか利益を出すことができませんが、そもそも不動産業者が売主として物件を持っている場合は不動産を売ることで利益を出すことができるので仲介手数料を安くしたり無料にしたりすることができるということです。
とはいえ新築マンションだから仲介手数料がかからないのでお得というわけでもありません。
新築はやはり新築価格で、中古になった途端に価値が下がります。
新築マンションの販売活動では広告費用や人件費などが販売価格に上乗せされており、通常の土地の価値や不動産評価額から販売価格はかなりかけ離れていると考えた方が良いです。
仲介手数料だけを見て安いと感じるのは危険なのでやめましょう。
あくまで合計額を見た時にそれを安いと感じられるかどうかが大切です。
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仲介手数料の値引き交渉はできる？
仲介手数料の値引き交渉はできるのか？という疑問を持つ人もいると思います。
なるべくコストを抑えて不動産を購入したいというのが本音だと思いますのでそう考える人もいるのは納得できます。
仲介手数料の値引き交渉をするケースというのはないわけではありません。
売主と仲介業者が直接媒介契約を結んでいる場合は、物件が成約すれば必ず不動産会社は売主から仲介手数料をもらうことができるので買主の仲介手数料を割り引きにしたり無料にすることは可能です。
ただこれはかなり稀なケースですし、売主からも買主からも仲介手数料を受け取ることができるほうが不動産業者も前向きに契約を進めようとしてくれるでしょう。
何より投資家であれば不動産仲介業者とは長期的に付き合っていくことを考えておいた方が良いと思います。
仲介手数料の値引き交渉をすることで少なからず仲介業者は気力がそがれてしまいます。
その物件だけお世話になることが決まっているのであれば良いですが、今後も良い物件を紹介してもらったり仲介をお願いしたりする可能性があるのであれば気持ちよく取引を進めてもらった方が良いと考えられます。
長期的な目線を持ってお金の事を考えていけるとよいでしょう。
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