地方の築古物件を中心に不動産投資を行っています。
いつも「新しく投資できる物件はないか？」と物件を探し回っているのですが、物件を見ていると「再建築不可」の物件をよく見かけます。
特に、
割安だな！
と感じる物件をよくよく見てみると再建築不可だった、ということが多いですね。
再建築不可の物件というのは、接道義務を満たしていない物件という意味でもあります。
接道義務は、建築基準法で定められている道路と敷地に関する規定のことで、これを満たしていない物件（土地）が再建築不可となります。
今回は「接道義務を満たしていない」ということがどういうことなのか、解説してみたいと思います。
接道義務とは？
接道義務とは、敷地に建物を建てる際に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならないという法律上のルールのことです。
上手のような奥まったところに土地が広がっている旗竿地と呼ばれるような土地でも、道路に面する道の間口が2メートル以上であることが求められます。
建築基準法 第43条
建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。
この接道義務は何のためにあるのか、というと、
火災などの災害が起きた時に、消化活動・救命活動を円滑にして、救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに通れるようにするためなのです。
道が狭すぎると現場近くまで緊急車両が辿りつけないですからね。
さらに、2メートルという接道義務は、大災害が起きた際の避難経路確保のためでもあります。
最低2メートルを確保することで、災害時の避難経路を確保できる、という考え方なのです。
接道義務を満たしていない土地に建物を建てることはできない
原則として、接道義務を満たしていない土地に建物を新しく建てることはできません。
接道義務を満たしていない土地にすでに建物が建っている場合は、増築や再建築は禁止されています。
接道義務に違反すると、建築中の建物でも工事の停止を命じられたり、取り壊して再建築したりしなければいけなくなります。
建築基準法（違反建築物に対する措置） 第九条
特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物または建築物の敷地については、（中略）、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
接道義務を満たしていない土地にすでに建物が建っている場合があるのは何でなんだ？
と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
これは、建物が建てられた後から建築基準法ができたパターンです。
古い建物は古い法律の中でOKとされる範囲で建物が建てられていますので、建てられた時には当時の法律には則っていたのだけど、
現行の建築基準法には合っていない、というものですね。
こういった建物は、今の法律には合っていない、という意味で「既存不適格物件」と呼ばれたりします。
建築基準法で定められた道路とは
建築基準法では、
建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していなければならない
と定義されています。
ここで言う、建築基準法に定められた道路とはどのような道路のことを言うのでしょうか？
建築基準法における道路の定義は以下のようになっています。
第42条
この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
原則として、幅員は4メートル以上、特定行政庁が指定した区域内では6メートル以上の道路、ということですね。
例外もある
接道義務を満たしていない土地でも、建物を建て替えることを可能にする例外があります。
この例外を建築基準法の「43条ただし書許可」と言います。
地域によっても違いもありますが、以下のようなものです。
- 建替え時時に道路状空間が4mになるまで建物を後退させる（セットバック）
- 2階以下の専用住宅にする
- 通路に接するすべての権利者の同意を得る
- 敷地の周囲に広い空き地を有するなどの基準に適合する
- 農道など、港湾道路など私道に面している
- 交通、安全、防火、衛生上支障がない
- 特定行政庁の許可が必要
- 建築審査会の同意が必要
セットバックとは、道路の幅員が4m未満の場合、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることです。