地方にも東京都内にも物件を持っているのですが、やはり東京と地方だと勝手が違うなと思うことが多々あります。
東京都内だと利回りが5%もあれば良い方ですが、
地方都市の物件だと利回りが20%台、たまに30%台の物も見たりしますから、やはり利回りというポイントで見ると地方の物件は魅力的です。
不動産収益を上げるために投資規模を大きくしていきたいと考えている人には地方の物件はおすすめなのです。
実際に投資をしてみて地方の物件に投資をするときに注意するべきだなと思った点について今回は解説してみたいと思います。
私自身は東京にずっと住んでいますので、東京の習わしから見た時に「こんなに違うのか」と思ったポイントになります。
その土地ならではの風習に注意
まずは土地によって不動産業界のルールのようなものもかなり違ってくるということが一番の注意ポイントとして挙げられるでしょう。
例えば更新料について。
東京都内で賃貸物件を借りる場合は大体の場合は2年で更新という形になっており更新をする時は更新料が必要になります。
かなり前の話にはなりますが2007年当時国土交通省が行った民間賃貸住宅に係わる実態調査の結果が話題になりました。
実は更新料を取るのは決まった地域だけで、更新料がない地域の方が多いのです。
東京や千葉では更新料を設定している物件は6割以上を占めています。神奈川に関しては9割となっています。
一方関西では京都か5.5割なのに対して大阪や兵庫はゼロです。
更新料に関してかなり地域差があるということが分かると思います。
ちなみに東京の場合は更新料家賃一ヶ月分が多いですが、北海道では平均約1割となっています。
全体で見ると家賃の半分程度というのが主流のようです。
入居者が更新をする時に更新料が入るというのは確かに収入にはなるのですが、更新料を取ることによって逆に退去が決まってしまうということもありますので賛否両論あります。
このように東京にいると当たり前ということが地方に行くと当たり前ではないことが多々あります。
しかし地方に入って東京と違うところを教えてくださいと言っても、地方の業者はそのエリアしか担当したことがない人が多いですからその違いについて明確に答えられる人は少ないんです。
そういったところは不動産投資をしながら覚えていくような形にはなってしまうのですが、できるだけどうしようする前に情報を集められると良いですよね。
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気候に注意
上記に説明した内容と少しかぶる部分もありますが、その地域の気候にも注意が必要です。
例えばものすごく寒い地域によって思っていたとすると、雪の対策が必要になります。
雪が降った時に管理会社とどういうやり取りをするのかだけでなく、水道管が凍結してしまっただとか、物件の屋根から雪が落ちて人を怪我させてしまったり停めてあった車に損害を与えてしまったというようなトラブルが起きやすくなります。
そういった可能性を考えると入る保険の内容が変わったり、物件の設備もその地域ならではのものが必要になったりすることがあります。
その地域だからこそ必要なものというものが必ずありますので、暑すぎるところ・寒すぎるところに物件を購入する場合は注意が必要です。
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業者の少なさに注意
地方の場合は業者の少なさにも注意が必要です。
これは実際に以前直面した問題でもあるのですが、とある地方物件の内装をお願いしようと思ったら業者がひとつしかなくて、とんでもなく価格が高いということがありました。
地方のニッチなエリアだと業者がひとつしかなく独占状態にあって価格が法外に高いということがあります。
また戸建物件だと管理の収入が手間に対して少なくなってしまうため戸建の管理を引き受けてくれる管理業者がいないというようなこともありました。
これらの情報もその地域に詳しい業者の方に聞いてみないと分からない部分ではありますが、そういったケースがあるのだということを知っているだけでも変わってくると思います。
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周辺施設が潰れることも
地方の物件の場合は大型商業施設や大学などが潰れてしまうということもよくあることです。
東京の場合は大学が潰れるということはあまりイメージできないかもしれませんが、学生をターゲットにしている大学近くの物件などでは大学が潰れてしまうことで一気に入居需要が減ってしまい、入居付けに苦労したり、売却しようとしても物件が売れないということがあります。
ターゲットを絞りすぎない物件にするか、大学などの周辺施設によって成り立っているような物件なのであれば、その周辺施設がこの先もずっと存続出来るのかどうかということも考えておいた方が良いでしょう。
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その土地を選ぶ理由を明確に
今回は地方で投資する際に注意しておいた方が良い点について解説してみました。
事故物件を選ぶときはその土地を選ぶ理由が何なのかということを明確に説明できるような選び方をしましょう。
根拠がないままに土地を選んでしまうと、後から色々な問題が出てきて対応しきれなくなってしまいます。
こういう利点があるからこの場所を選んだんだということが説明できるような場所の方が良いです。
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