投資用の中古マンションを購入する際にどのようなポイントに注目して物件選びをすればよいのかということについて今回は紹介してみたいと思います。
利回りなどの数字的な部分はもちろん見るべきだと思いますが、その上でいくつか物件が絞れてきたら、実際に物件を見に行くという段階になると思うんですね。
内見ができなくても外観だけで色々なことが判断できるので、まずは外観だけ巡ってみるのも良いと思います。
不動産業者にお願いして内見をするのはその後の段階で良いでしょう。
建物の周辺施設
まずは建物の周辺施設について見ていきます。
駅から歩いてみた時にどのような施設があるのか、街の雰囲気はどのような雰囲気なのか見てみましょう。
日中に物件を見に行く場合は、「暗くなった時にどんな雰囲気か」というのも想像しながら回った方が良いです。
街灯が少ない場所は、夜になると街の雰囲気が大きく変わることがあります。
実際最終的に購入を検討する時は昼も夜もその物件の周辺は見ておいた方が良いでしょう。
実際に自分が生活するとなった際に必要になりそうな施設があるかどうかを見ておきます。
- コンビニやスーパーまで、どれくらいの距離あるのか。
- 駅に行くまでに階段や坂などはあるか。
- 飲食店の数なども見ておくと良いでしょう。
また、嫌悪施設があるかどうかも見ておく必要があります。
嫌悪施設とは
- お墓
- 刑務所
- 風俗街
- 工場
などを指します。
騒音の観点から言うと高速道路などもありますね。
こういった嫌悪施設に関しては、物件情報に掲載する義務はありませんので、実際に物件を現地に見に行かないと分からないことです。
書かなくて良い悪いことはわざわざ書きませんからね。
そういったことを分析するためにも、やはり現地に足を運んで物件を選ぶということはとても大切なことなのです。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
建物の傾き
現地に行ってみないと分からないことの一つとして物件の傾きも重要なポイントです。
中古マンションの場合は物件が傾いているということもよくあることです。
投資家からするとあまり気にされない人も多いのですが、入居者目線で考えると気になる部分なのではないでしょうか。
私も賃貸物件に何度も住んでいますが、やはり物件の傾きは気になります。
建物にヒビが入っていたり、歩くと少し平衡感覚がおかしいと感じるような物件だと、実際に住むとなった時に不安だと思うんですよね。
新耐震基準で建てられている物件が多少傾いているのであればまだ許容範囲だと思いますが、旧耐震基準で建てられた物件が傾いているとかなり不安です。
新耐震基準は1981年6月1日から施行されています。
ただ、1981年6月1日以降に建築確認を取っている建物に関して新耐震基準、というくくりなので
1981年竣工のマンションの場合は、新耐震と思っていたけれど旧耐震基準だったということがありますので、不動産業者に確認しておいた方が良いでしょう。
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建物の向き
建物の向きは採光に大きく影響します。
どの向きに窓が多いのかということも確認しておいた方が良いです。
陽の光がお部屋の中にきちんと入ってくる家かどうかというので、かなりお部屋の印象が変わります。
自分がもしそこで暮らすとなったらやはり日当たりの良いお部屋の方が良いですよね。
建物に対してどういう風に日が当たるのかということを確認しておきます。
エレベーターと階段
エレベーターや階段も建物の印象に大きな影響を与えるものです。
エレベーターの古さだけではなく、内装がどのようになっているかということで印象が変わります。
エレベーターを新しくするのだけでもかなり費用がかかるので、新しいエレベーターが付いていればマンションの管理組合がきちんと機能しているということがうかがえるでしょう。
エレベーターを使って上の階まで上がったら、帰りは階段で降りてみます。
階段の手すりの塗装や経年劣化具合などを確認することができます。
階段やエレベーターは日常的に使う部分でもありますし、火事や地震などの緊急事態の時にきちんと機能しなくては意味がありません。
入居を検討している人からも重要なポイントになりますのでしっかりと確認しておくと良いと思います。
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表札
表札の部分を確認しておきます法人として借りている入居者がいたり、入居者がいるのに表札が出ていないといったこともあります。
最近だと民泊として無断で使ってしまっているというようなケースもありますので、表札からも情報を読み取ることができます。
ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は一番管理が行き届いているかどうかを判断することができる場所です。
分別がしっかりされていなかったり、ずっと放置されているようなゴミが置いてあるようなゴミ捨て場だと、管理がしっかりされていないマンションかもしれません。
入居者がどのようなゴミ捨て場の使い方をしているのかというのも判断材料になります。
今回は実際に物件を見に行った時にどういったところで物件の判断はするのかということについてお話ししてみました。
実際に現地に行って読み取れることはたくさんありますので、必ず現地に赴いて物件選びをするようにしてみてください。