2020年4月1日より民法が改正され、不動産界隈でも色々と大きな影響がありました。
その中でも知っておきたいのが極度額についてです。
この極度額が関係してくるのは賃貸借契約の中でも連帯保証人に関する部分になります。
民法改正と共に賃貸借契約で極度額について定めておかないと、トラブルが起きた時にオーナーが大きく損をしてしまう可能性があります。
民法改正で何が変わるのか、賃貸借契約はどのような内容に変更したらいいのか、ということを解説していきたいと思います。
民法改正前と後で変わったこと
今回の民法改正で大きく変わったのは保証人の部分に関してです。
賃貸借契約では家賃滞納があった場合に、借り主から家賃を回収できない場合、連帯保証人に立て替えて支払いをしてもらう形になっていますよね。
一般的には契約者の両親や兄弟など、家族が連帯保証人となるのが普通です。
民法改正前では、この連帯保証の責任に限度がありませんでした。
この連帯保証のように「一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証」のことを根保証といいますが、
再現なく保証しなくてはいけないのが保証人にとって負担が大きすぎる、ということになったのです。
今回の民法改正により、金銭のの貸渡しなどによって負担する債務である賃金等債務については
保証人が個人である場合に限り「極度額」の定めが必要、ということになりました。
つまり、今まで際限がなかった保証人の負担が、保証人が個人である場合に限り限度を設けることを義務付けるようになった、ということです。
この限度が極度額です。
新民法では、もし極度額が定められていない場合は根保証契約は無効となる、という内容になりました。
賃貸借契約書で保証人が個人の場合は、極度額を定めなかれば連帯保証の契約自体が無効になります。
これは家賃滞納などの何かしらのトラブルがあった時、オーナーにとってかなり不利な内容ですよね。
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極度額はいくらに設定すればいい？
保証人が個人の場合、保証を請求することができる限度額が極度額ですが、
この極度額の制限は法律でなにか制限があるわけではありません。
オーナーの裁量で極度額は設定することができるわけですが、
もちろん賃貸借契約書や確約書にはこの極度額の明記が必要になります。
金額がきちんと明記されていない場合は、やはり極度額が設けられていないということで契約が無効になってしまいますからね。
あまりに高額な極度額を設定してしまうと、連帯保証人になることを躊躇されてしまうこともあります。
では極度額はいくらくらいに設定したらいいのでしょうか？
賃貸借契約はほとんどが2年契約なので、家賃の24ヶ月分に更新料を加えた金額が一つの目安になるかと思います。
家賃が10万円で更新料が家賃1ヶ月分だとしたら、24ヶ月×10万円+更新料10万円で250万円となります。
極度額の表記は必ず「○○万円」という形にしましょう。
「家賃○ヶ月分」というような表記にしてしまうと、極度額が明確に定められていない、とされて契約が無効になってしまう可能性があります。
家賃滞納が発生してから督促などを行っても家賃を回収することができず、裁判を行って強制執行する、という流れを考えると
やはり最低でも6ヶ月はかかると思うので、極度額も最低で家賃6ヶ月分はほしいところです。
家賃6ヶ月分〜24ヶ月分+更新料くらいの金額が極度額としては妥当と言えるかもしれません。
民法改正前までの連帯保証人の保証金額だと12ヶ月分が裁判で認められているケースが多いですが、
極度額という概念ができたので、24ヶ月が一般的になるのではないかなと思っています。
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賃貸借契約の内容はいつ変更すべき？
賃貸借契約は民法が改正されたタイミングで全て変更しなくてはいけない、というわけではありません。
契約というのは交わした時の法律に則って内容が適用されるため、民法改正前に交わされた賃貸借契約であれば改正前の内容が適用されます。
そのため、民法改正前に結んだ賃貸借契約に関しては慌てて変更する必要はありません。
ただし更新などで新たに契約を交わす場合は内容の変更が必要になります。
ここは注意したいところです。
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オーナーとしての対処
オーナーとしては、新しく交わす賃貸借契約書に関しては必ず極度額を明記すること。
また、保証会社をなるべく利用してもらう、というのがリスクを減らすためにできることだと思います。
家賃滞納をされても、法律的にはやはり住む場所を簡単に取り上げることはできず、入居者を守るような法律内容になっているのが現状ですので
できるだけ保証会社を通して、保証人も立ててもらうというのがリスクヘッジになるでしょう。