不動産投資をしていた本人が亡くなってしまったり、事故などで高度の障害を負ってしまってローンの返済ができなくなってしまうということがあります。
そういった時に使える保険が団体信用生命保険と呼ばれる保険ですが、この保険に入っていた場合は、実際遺された家族は相続をすることになるわけですが相続税はどのようにかかってくるのでしょうか？
今回は団体信用生命保険と相続についてお話ししてみたいと思います。
団体信用生命保険とは
団体信用生命保険では、住宅ローンや不動産投資ローンを組んでいた方がなくなってしまったり高度障害を負ってしまった場合はローンの返済を代わりに行ってくれます。
残債分の金額が振り込まれるのではなく金融機関に直接保険会社から入金されるので、遺された家族に直接お金が振り込まれることはありません。
返済能力がなくなってしまった債務者の代わりに保険会社が金融機関に振込を行うので、金融機関も融資の回収をすることができるのです。
不動産投資ローンに関してはこの団体信用生命保険が加入必須になっていないこともありますが、住宅ローンに関しては団体信用生命保険への加入が必須になっていることも多いです。
住宅ローンの場合はどうしても債務者の毎月の給料が返済資金となりますので、債務者が支払い能力がなくなってしまった場合ローンを返済できなくなることが多いからです。
それに対して不動産投資ローンの場合は、返済資金のメインとなるのは入居者からの家賃収入です。
そのため団体信用生命保険への加入が必須になっていないことが多いんですね。
団体信用生命保険で完済できないケース
団体信用生命保険に加入していて、債務者が亡くなってしまったり高次障害を負ってしまった場合、普通は団体信用生命保険の保険金でローンを完済することができます。
しかし場合によってはローンを完済できないというケースもあります。
どのような場合に完済ができないのでしょうか？
ローンの延滞をして団信に契約が失効している場合
ローンの支払いが滞っていると団信の契約が失効する場合があります。
団信に入る場合はローンの返済の金利に保険会社の保険料が含まれているのですが、ローン返済の延滞が起こっていると、この保険料も払えていないということになりますので、契約が失効してしまうわけです。
延滞料が加算されるような仕組みにはなっておらず、延滞した場合は契約失効という形になっていることが多いので注意が必要です。
親子リレーまたは夫婦ペアローンでの契約の場合
住宅ローンの場合ですが親子リレーもしくはペアローンなど複数人でローンの契約をしている場合は、契約者のうちの一人が亡くなると亡くなった方の分のローンが完済されます。
しかしもう一人の契約はそのまま継続されるので完済にはなりません。
団信契約時に虚偽の申告があった場合
団信を契約した時に判明していた病気があるのにも関わらずそれを申告していなかった場合などはその病気が起因して死亡したり高度障害などを追ったりしても支払いの対象にならないことがあります。
団信に加入する際は注意が必要です。
関連記事：不動産にかけられる保険の種類について解説
団体信用生命保険で返済したローン、相続税はどうなる？
相続をする場合はプラスの財産もマイナスの財産も相続することになります。
もちろんローンがある場合はローンもそのまま財産として相続するような形になるのですが、団体信用生命保険に入っていれば、契約者の死亡後保険会社が保険金を金融機関に支払い残債の返済に充てるため、ローンの返済はなくなります。
しかし相続人は返済が完了した不動産を相続することになりますのでその不動産の相続に対して相続税がかかってきます。
例えば生命保険に入っていた場合は生命保険金と不動産を受け取る形になりますが、団体信用生命保険に加入している場合は不動産を相続する、という形になるので相続税の節税にもなります。
関連記事：相続をするとき、土地と建物の評価額はどうやって決まる？
投資用物件ならさらに相続税対策になる
日本の相続税の制度では賃貸物件が建っていることによってさらに実売価格よりも安く不動産を評価する仕組みになっています。
相続税評価における収益物件の評価計算式を見てみましょう。
1.土地は貸家建付地での評価減
相続税路線価×面積×（1－借地権割合（※）×借家権割合30％）
※60～70％2.建物は賃貸に出していることによる評価減
固定資産税評価額×（1－借家権割合30％）
このように収益物件としての不動産は相続の時に節税対策ができるようになっているのです。
だからこそ相続への対策として不動産投資を始める方もいるんですね。