年金がしっかりもらえるのかも不安になってきた今、
年金代わりに不動産投資をしようかな、と考えている人も多いと思います。GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）のサイトを見ると、
「本当にこれで賄えるのか？」と思ってしまう状態。日本国債を大量に購入していますしね。
実際不動産投資が上手くいけば、自分が働かなくても毎月収入が入ってくる、
つまり不労所得を得ることができるわけですから、
それを年金代わりに、と考える気持ちもよくわかります。
しかし年金というのは、若い時にきちんと納めていれば、年をとってから自動的にもらえるようになるものですが
不動産投資はそうもいきません。
投資、という言葉が付いているように、そこにはリスクもありますし
しっかりと知識を身につけないと、年金代わりになるどころか、自分の生活の足枷になってしまうこともあります。
今回は年金代わりに不動産投資をしたい、という方向けに、
気をつけるべきポイントを紹介していきたいと思います。
年金の実態
まずはそもそも、不安に感じるポイントである「年金の実態」からみていきましょう。
厚生労働省労働局が発表している「平成28年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、
平均の年金受給額は、14万8000円となっています。
これは定年までしっかりと会社勤務を続けた場合の値段になるので、
夫婦共働きで定年まで勤務した場合で、月額約30万円。
もし妻が専業主婦だった場合は夫婦で月額約20万円にがくっと落ちます。
夫婦で年金をもらっている世帯の平均受給額が約19万円。
二人で暮らしていくのには少し少ないと感じる値段なのではないでしょうか。
実際、高齢者で無職の夫婦世帯の平均消費支出は月に26万円だそうです。赤字になってしまいますよね。
足りない分の支出は退職金や貯金から崩してやりくりしている状況。
不動産投資によって、その不足分を補うにしても
月に６万円〜７万円ほどの収入が必要になってくる、ということですね。リアルな数字を出してみると、「自分でお金を生みだすシステムを作る必要がある」ということを実感するのではないでしょうか。
数十年先の未来を考える
年金代わりに不動産投資を始めよう、と思っている方は
まだ年金を受給する年齢ではない人がほとんどでしょう。
自分が年金を受け取る年齢になる頃のことを考えて投資を検討していかなくてはいけなくなります。
数十年先のことを考えなくてはいけません。
ただでさえ少子化で、若い世代はどんどん減っていっています。
2050年には、約２人に１人が高齢者になると言われています。
不動産投資が成り立たなくなってくる地域も出てくるでしょう。
高齢化によって、出てくるトラブルもあると思います。
例えば孤独死なんかが増えていっていて、1日になんと１０件以上の孤独死があるとも言われています。
場合にもよりますが、孤独死が起きた物件は事故物件に分類されるんですよね。
亡くなってしまっては、そこからは家賃収入は得られなくなりますし
事故物件になってしまった物件に客付けをしなくてはいけない、という大変な状況だけが残されるのです。
そう思うと、人口減少が危ぶまれるような地域の物件に投資するのはリスクが高いです。
相場に比べると安いから、といって安易に物件を購入してしまうと、将来その物件の扱いに困るかもしれません。
不動産投資をする場合は、現状だけでなく
十年後二十年後を想像して投資することが大切です。
関連記事：不動産屋に嘘を言われることもある？売買時に気をつけたいこと
物件の売却ができないこともある
収益物件を買ったらそれで終わり！というわけではありません。
その物件手放す時のこともしっかり考えておく必要があります。
収益物件を購入する際に、
その物件でどれくらいの収益を得る予定なのか、ということはもちろん
どれくらいの目安でその物件を売りに出すのか、ということも考えていきましょう。
そこをしっかり考えておかないと、
そろそろ物件を売りに出したいな、と思った時にはもう買い手がつかないから売却価格を大幅に下げなくてはいけないという状況になってしまうこともあります。
関連記事：収益物件の事業計画書を作る時のポイント
運用がプラスにならなければ意味がない
当たり前のことですが、
不動産投資をして、全体的にマイナスになってしまう、というリスクもあります。
しかし年金代わりとして不動産投資をやりたいのであれば、
不動産投資による収益がプラスにならないと意味がありませんよね。
不動産投資では、収益物件を購入する時だけでなく、
維持をするにもかなりお金がかかってきます。
修繕費などはもちろん、それ以外にも
物件が自分の住んでいる地域から遠い地方なのであれば、そこを定期的に訪れるための費用もばかにならないでしょう。
地方の方が築古物件を安く購入できたりするメリットもあるので、地方の物件の方が運用はしやすいですしね。
地方の場合は管理をその地方の不動産管理会社に任せることになると思うので
管理会社との密なやり取りも重要です。
そういったことを踏まえて、運用するのにどれくらいの諸経費がかかってくるのか、ということも
ある程度予想しておかないと、全体的にプラスにしていくのは難しいです。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
相続リスクも視野に入れて
現金や預金を相続するよりも、不動産を相続した方が、評価額制度があるので相続税が安くなる、と考える方も多いと思います。
小規模宅地の特例が適用されると、確かに評価額が下がったりします。状態にもよりますが、評価額が８０％減されることもあります。
詳しくは国税庁のページを見てください。
確かにその通りなのですが、
不動産を相続する場合は相続登記などの手間もかかりますし、固定資産税もかかってきます。
相続者が物件を持て余し、物件を売却することになれば、そこに所得税もかかってきてしまいます。
不動産投資を年金代わりに…と考えている方は、
自分にもしものことがあった時のこともしっかり想定しておきましょう。
もしかしたらそれが、自分の大切な家族の負担になってしまうかもしれません。自分だけで完結せずに、家族で話し合って不動産投資を行っていくのも一つの手ですね。
関連記事：アパートの耐用年数、軽量鉄骨だと何年？