原状回復に関する特約が無効となってしまうのはどんなケース？

賃貸経営をしているオーナーであればお分かりになると思いますが、賃貸借契約を結ぶ場合は多くの場合、特約というものをつけています。

トラブルの多い原状回復に関して、ほとんどの賃貸借契約には特約が付いていて、基本的には国土交通省が発表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の内容にしたがって原状回復費用について貸主と借主の負担の線引きが行われますが、特約が付されている場合は特約の内容が優先されます。

しかし特約の内容が適切ではないと判断された場合は無効となってしまうケースもあります。

2020年4月には民法改正が行われて原状回復に関しても民法に具体的な内容が明記されました。

オーナー側の方でもしっかりと内容を理解してトラブルを回避できるようにしておきましょう。

原状回復と特約について

なぜは原状回復について内容をおさらいしておきたいと思います。

これまで原状回復については国土交通省が発表している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を参考にして原状回復費用にまつわるトラブルを解決するようにしていました。

内容としては以下のようなものになります。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反＊、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。

＊善管注意義務：借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。

簡潔にまとめると、

通常の使用範囲内でどうしても消耗してしまう経年劣化や通常損耗部分に関しては貸主であるオーナーの負担で原状回復を行う
入居者の故意過失、善管注意義務違反によって損失してしまった部分に関しては借主である入居者の負担で原状回復を行う

という線引きになっています。

東京に関してはこの『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』だけでは収まりきらないほどのトラブルが起こっており、東京ルールというものも別途定められています。

こちらの東京ルールでは改めて以下の4項目に関して必ず重要事項説明で説明を行うことが義務付けられています。

退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること

入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること

賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項

修繕及び維持管理等に関する連絡先

またこれまで原状回復をめぐるトラブルとガイドラインと東京ルールを用いて原状回復に関するトラブルの対処にあたってきましたが、2020年4月より民法が改正されて、敷金と原状回復のルールが明文化されました。

改正民法第621条では以下の条文が制定されています。

第621条（賃借人の原状回復義務）賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない

出典：法務局民法の一部を改正する法律案新旧対照条文

これらを踏まえて特約を賃貸借契約書に別途付するようにしましょう。

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