賃貸経営をしていると毎日トラブルとの戦いですが、中でも多いのが退去時の原状回復に関するトラブルです。
今回はその中でも、通常損耗について、どこまでを通常損耗の範囲とするのか？について解説していきたいと思います。
賃貸借契約にて、通常損耗補修特約を付することも多いですが、民法改正があったため、特約が無効となってしまうケースも増えました。
しっかりと理解を深め、特約を設ける場合は、トラブルの際にしっかりと有効になる内容の特約にしましょう。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでの修繕費負担の境界
まずは原状回復について、その内容をおさらいします。
国土交通省が公開している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、原状回復費用の負担について、どこまでが借主である入居者の負担で、どこまでが貸主であるオーナーの負担になるのか、ということを以下のように定めています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反＊、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。
＊善管注意義務：借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。
以上の内容をふまえて考えると、
通常の使用の範囲内でお部屋を使用した場合における通常損耗、経年劣化に関する修繕費用は貸主であるオーナーの負担となる、ということがあります。
入居者の故意・過失、善管注意義務違反によって損失した範囲については、入居者負担で修繕します。
通常損耗とは
では通常損耗とはどのようなものを言うのでしょうか？
いくつか例を挙げて見たいと思います。
- 日光による畳の日焼け
- フローリングの色落ち
- テレビや冷蔵庫などを設置したせいでできてしまった壁の黒ずみ（電気焼け）
- 家具を設置していたことによる床やカーペットのへこみ
- 壁に貼っていたポスターなどの跡
- 換気扇の汚れ
- 水回りの汚れ
- 下地ボードに影響しない程度の画鋲跡
こういった生活をしていく中で仕方がなく損耗してしまう部分のことを通常損耗といい、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を参考にすると、これらは全て修繕費負担は貸主であるオーナーの負担ということになります。
しかしこれではあまりにも貸主が負担する原状回復費用が多額になるため、ほとんどの賃貸借契約では別途特約が定められ、通常損耗の範囲に入るものも借主である入居者の負担としているものがあります。
関連記事：オーナーが知っておきたい賃貸借における善管注意義務について
通常損耗の範囲について議論になりやすい善管注意義務違反
『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の引用部分にも記載がありましたが、借主である入居者には善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）という義務があります。
これは「善良なる管理者の注意義務」の略で、民法第400条（特定物の引渡しの場合の注意義務）にて以下のように記載されています。
債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない
簡単に言うと、「常識的に考えてお部屋を綺麗に使ってね」ということです。
例えばお部屋の電気が切れた、とかだったら新しい電球を買ってきて付け替える、みたいなことは賃貸物件に住んでいれば誰もが普通に行うことですよね。
それと同じで、お部屋が汚れてきたら掃除をしたり、換気をしたり、溜まったゴミを捨てたり、といった通常の使用の中で生まれる管理をしてください、というのが善管注意義務です。
これを怠ったことによる損失は通常損耗とは見なされず、入居者の故意・過失による損耗と考えられるため、原状回復費用を請求することができます。
例えば換気を怠ったことによってカビが大量に発生してしまったり、雨漏りを放置してしまったことによって床が腐食した、といったようなことです。
関連記事：オーナーが知っておきたい賃貸借における善管注意義務について
賃貸借契約の中で設けられる特約
通常損耗の範囲と考えられる損失についても、特約を付することによって入居者に原状回復費用を請求できる場合があります。
例えば以下のような特約です。
【特約】
下記の通常損耗や経年変化の修理費用は、入居者の負担とします。
（１）鍵の交換費用 20,000円
（２）台所及びトイレの消毒費用 10,000円
これら特約が有効に作用するためには以下の要件が必要です。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
金額が記載されていない不明確な特約や、あまりにも借主の負担が大きすぎる特約などは無効になる可能性が高いので注意しましょう。
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