不動産を購入する時に会社で不動産を購入した場合、個人で不動産を購入する場合とどのような違いがあるのでしょうか？
ある程度不動産経営の規模が大きくなってきたら、不動産は会社で購入した方がお得になることが多いです。
だいたいどれくらいの規模で法人化した方がいいのかということについても見ていきましょう。
税率の違い
やはり個人で購入する場合と会社で購入する場合の一番の違いは税率の違いになります。
日本では累進課税制度が導入されていますので収入が多くなれば多くなるほど税率も高くなる仕組みになっています。
しかしこの課税される税率に関しては個人と法人では大きな違いがあります。
個人の場合の課税税率は以下のようになっています。
| 課税所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 0〜195万円 | 15% |
| 195〜330万円 | 20% |
| 330万円〜695万円 | 30% |
| 695万円〜900万円 | 33% |
| 900万円〜1800万円 | 43% |
| 1800万円〜 | 50% |
これが法人の場合だと以下のようになります。
| 利益 | 税率 |
|---|---|
| 0〜400万円 | 約22% |
| 400万円〜800万円 | 約23% |
| 800万円〜 | 役36% |
不動産投資をどのように行うかにもよりますが個人の場合は給与所得と不動産所得は合算されて課税されます。
それに対して法人の場合は個人の給料は影響しないので法人で不動産投資を行ったほうが節税になるという場合があるのです。
単純に不動産投資以外に所得がないという場合は、900万円以上所得がある場合は法人のほうが節税になると言えますね。
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減価償却の違い
不動産は建物の部分と土地の部分に分けて考えるのが一般的ですが、建物は経年劣化によってその価値が年々下がっていきますので減価償却を行います。
しかしこの減価償却の考え方も個人と法人では大きく異なります。
個人の場合は強制償却と言って全額を経費に計上しなくてはならず、赤字であっても経費にしなくてはいけません。
それに対して法人の場合は任意償却になりますので減価償却費の枠内であれば0円にすることも可能ですし所得に合わせて償却費を調節することができます。
減価償却費をいくらにするか決めることができるので、会社の利益を都合よく調整することができるというわけなのです。
これを利用することによって融資に有利な決算書を作ることもできます。
関連記事：中古物件の減価償却の計算方法は？
役員報酬
会社で不動産を購入した時は、役員報酬という形で個人や給与を支払うこともできるのでこちらも節税対策になります。
個人でも不動産を購入した時に、青色事業専従者給与などの制度を適用し役員報酬を支払うことは出来るのですが、法人に比べると「専従」と言って、他の収入があってはいけないなどの条件が多くなります。
節税をする時に個人よりも会社の方がやれることが多いということです。
譲渡所得の違い
不動産はどれくらいの期間所有するかということによって個人が有利か法人が有利かが変わってきます。
不動産を売却した時に生じる利益に対して税金が課せられますが、長期譲渡の場合は個人で不動産を購入していた方が有利です。
短期譲渡であれば法人の方が有利になります。
この短期・長期というのはどのように決まるのかと言うと、譲渡日の年の1月1日時点で所有している期間が5年を超えるかどうかによって決まります。
長期譲渡の場合法人税の最高税率は約35%になりますが個人の長期譲渡の場合は税率が20.315%になります。
そのため長期で物件を保有する場合は個人で購入した方が税率が安くなるというわけです。
逆に短期譲渡の場合は個人の税率が39.63%になるため、法人の最高税率約35%よりも高くなってしまいます。
特にキャピタルゲインで財産を構築しようと考えている場合は個人の方が有利になることがありますね。
とはいえこの税率だけで判断せず、トータルの金額で考えていた方が良いでしょう。
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経費の範囲
個人事業に比べると法人の方が経費として認められる金額や項目などが多くなります。
例えば人件費や保険料、退職金などが該当するものです。
所得がそれなりにあってなるべく節税をしていきたいという段階になったら会社で不動産を購入した方が経費にできるものが多いので節税効果が高くなるでしょう。
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相続・贈与の対策
個人で不動産を購入してしまうと不動産は個人の財産ということになってしまいます。
そのため相続や贈与などをするとなると必ず相続税や贈与税がかかってきてしまいます。
それに対して会社で不動産を購入していれば、会社の財産は会社のものという考え方になるので例えば経営者が亡くなって別の人が代表になった場合も、不動産が個人的に相続されるわけではないので相続税や贈与税がかかることはありません。
また不動産投資で得た収入を役員報酬として家族に分配することで贈与税をかけずに財産を移動することができます。
こちらも不動産投資の規模が大きくなればなるほど会社の方がお金を動かしやすくなると言えるでしょう。