不動産の売買というのはなかなか何度もすることではないので売買契約当日の流れについても不安に思う人が多いと思います。
つい先日東京都内で運用するための投資用区分所有マンションを購入する機会がありましたので、実際に売買契約を結び、決済当日にどのようなことを行ったのかということを踏まえて当日の流れを紹介していきたいと思います。
売買契約決済当日まで
売買契約当日は実はかなりあっさりしたもので、それよりも売買契約当日までにやることの方が多かったように思います。
なんといっても一番大変なのは物件探しですよね。
どのようなエリアに物件を購入しようか、利回りの計算も含めて検討する期間が一番長いです。
物件もかなりたくさん見ました。
仲介業者の方にお願いして物件の中まで見させて頂いた物件はそこまで多くないですが、実際に現地に行って物件の外観や雰囲気を見に行った物を合わせると10以上は見に行っていると思います。
やはり実際に現地を歩いてみると気づくことが多いですから、ちゃんと現地まで行って物件はもちろん物件の周辺にどのような施設があるのか、街の雰囲気はどのような感じか、住んでいる人達の層はどんな層なのか、ということも見ていました。
その物件探しに1ヶ月から2ヶ月以上はかかったと思います。
ある程度物件が絞れて、内見もした上で気に入った物件に対して指値交渉などもありましたから、物件の目星が付いてから実際の購入に至るまでも、辛抱が必要です。
金額が決まって売買契約を成立する段階で手付金の支払いを行います。
売買契約を結んでからはローン特約で契約が解除にならない限りは、キャンセルすると手付金は返金されません。
また売主の都合で売買契約はキャンセルになる場合は手付金が返金されるとともに同額がさらに買主から支払われます。
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決済当日の準備
決済当日ですが、スケジュールとしては午前中の早めの時間帯になることが多いです。
というのも大きな金額のやり取りになりますので銀行の振込みができる時間帯でなくてはいけないですし、決済が終わった後は所有権が移転しますので所有権移転登記を行う必要があります。
それらのことを考えて時間的にはなるべく早めの時間帯で設定されることが多いです。
今回は朝の10時半からでお願いしました。
買主側で準備するものは以下のものになります。
- 住民票
- 印鑑
- 残代金
- 固定資産税分担金
- 身分証明証
- 仲介手数料
今回は法人で物件を購入したので住民票ではなく会社の謄本を用意しました。
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当日の同席者と場所
不動産の決済は買主が指定した場所で行われます。
ローンを借りる場合はローンを借りる金融機関で行うのが一般的なようです。
決済の場に立ち会うのは
- 買主
- 売主
- 有権移転登記を行う司法書士
- 仲介業者の担当者
- ローンを借りる金融機関の担当者
となります。
今回は売主が決済に立ち会うことが出来なかったのと、ローンは組まず、キャッシュで購入することになったので
自宅で、
- 買主
- 司法書士
- 仲介業者の担当者
という面々で決済を行いました。
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当日の流れ
本人確認
まず最初司法書士による本人確認の書類の確認が行われます。
運転免許証やパスポートなど写真付きの身分証明書で本人である確認を行います。
そのため写真付きの身分証明書を持参している必要があります。
振り込み
買主から売主へ残代金の支払いを行います。
ローンを利用する場合は融資がこのタイミングで実行されますが、今回はローンは組みませんでしたのでネットバンキングで送金という形で振込を行いました。
物件の残代金以外に、固定資産税や都市計画税、管理費・修繕積立金などの清算金もこの時一緒に支払います。
またそれ以外に不動産会社を仲介手数料を支払い、司法書士会登記費用の支払いも行います。
売主の着金確認
振込を行ったら売主の方で着金を確認してもらいます。
また売主側でローンを組んでいて残債が残っている場合は、借金を確認するとともに金融機関に残債の生産を行ってもらいます。
この作業が終わったら一旦解散となります。
ここまで約1時間程度で終えることができました。
司法書士が銀行に抹消書類を取りに行き、法務局へ
解散するとともに司法書士が売主と買主を代理して銀行に抹消書類を取りに行った後、法務局へ行って抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請します。
こちらは司法書士のみの作業になりますので、実際に買主が何かやることがあるわけではないのですが、この作業まで含めて決済当日の流れとなります。
もし万が一売主の責任などで抹消登記ができない場合は売主の違約になりますので、違約金請求や決済延期などになる可能性があります。
その場合は仲介業者の顧問弁護士とともに、これからどのようにしていくかということを仲介業者の方で決めてもらえるということでした。
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決済は大金が動くので不安もつきもの、信頼できる仲介業者を
売主が着金を確認した時点で、売主がローン残金を一括返済する、という流れがありましたが、
これに関してはあらかじめ決済当日に一括返済をする旨を銀行に伝えてあるそうで、それが出来ない場合は売主に対して手数料などが発生することになっているそうです。
「振込を行ったのにローン残債を売主が支払ってくれなかったらどうなるんだろう？」という疑問がありましたので、きちんとこのような段取りになっていて安心しました。
なかなかそういったトラブルはないとは思うのですが、やはり動く金額が大きいと不安になる部分も沢山出てきてしまうものですよね。
今回は大手の仲介業者の方にお願いをしたので、そこまで不安にならずに売買を進めることができましたが、
実際に売買となると不安になることも多いと思うので、特に不動産を購入する場合は信頼できる仲介業者にお願いするようにしましょう。
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