不動産の売買契約を結ぶ時は売買契約の内容がどのような内容になっているかきちんと理解して納得しておかなくてはいけません。
難しい書類だとどうしてもざっと斜め読みになってしまいがちですが、トラブルが起きて後から売買契約書を確認してみたら自分にとってかなり不利な内容になっていたというような事態になってからでは遅いのです。
今回は不動産売買契約書について、特に自分が買主になる時に、どのようなポイントをチェックしておけば良いのかということについて解説していきたいと思います。
スケジュールの確認
まずはスケジュールについてチェックしておきます。
- 契約締結日
- 手付金交付日
- 融資白紙解約期限日
- 決済・引渡し日
- 瑕疵担保責任期限日
など、売買契約を交わす上で色々な日付が出てきますので時系列で確認しておくようにしましょう。
余裕を持って進めていくことができるスケジュールなのかどうかということもチェックしておくべきポイントです。
特に
- 手付金交付日
- 融資白紙解約期限日
- 決済・引渡し日
に関しては資金繰りが大きく関わってくる部分になります。
この部分を余裕を持って進めることができるかどうかということを特に見ておくと良いでしょう。
売主や仲介業者が入金を急かしてくるケースもありますが、こちらのペースで進められるように契約上のスケジュールを把握しておくことが大切です。
瑕疵担保責任の期限
通常、瑕疵担保責任の期限は新築の場合は構造上重要な部分・雨水の浸入に関する部分などについては品質確保法に基づき10年間となっています。
中古の場合は2年、売主が宅地建物取引業者の場合は2年間以上です。
それ以外の場合は特約で排除することが可能なので特約条項があるかどうか確認しておきましょう。
金額
次に金額についてチェックしておきます。
売買金額だけでなく
- 手付金
- 残金
- 違約金
- 融資金額
など、売買契約を交わす際は様々な金額が出てきます。
金額が途中で変更になることもあるので、売買契約書の案から最終版のコピー、PDF、原本などをしっかりと保存しておくようにしましょう。
最近はデータでのやり取りが多いですから簡単に書類を偽造してしまうことができます。
そのためどの段階においてもきちんと内容を保存しておくということが重要になってきます。
後でトラブルになった際にきちんと証拠を揃えられるように全ての文章をきちんと保管しておくことをお勧めします。
不動産売買契約になると金額も大きいですから用心しすぎるということはないでしょう。
融資白紙特約条項
もし融資が通らなかった場合は売買契約を白紙解約するというのが優勢白紙解約条項です。
手付金の返還や違約金発生とする条項を含むので大切なチェックポイントとなります。
最悪の場合融資がおりなかったら現金で購入することができるのであれば不必要かもしれませんが、なるべくなら入れておくべき条項ではあります。
金融機関も突然融資を取り下げる場合があるので、初めて融資を受ける金融機関の場合は特に注意が必要なのです。
融資特約の内容は借入条件も明確にしたいしておくと良いでしょう。
白紙解約期限は余裕をもって設定しておくようにします。
関連記事：不動産売買契約での融資利用の特約による解除について解説！
訴訟管轄裁判所
もしトラブルが起きた時はどの裁判所で裁判をするのかということが決められています。
これが訴訟管轄裁判所なのですが、基本的に物件の所在地の近くの裁判所になってることが多いです。
この裁判所を居住地の近くにしておくと何かあった時便利なので、物件の所在地が地方などの遠方だった場合は変更しておくと良いかもしれません。
売主について
売主についてもしっかりチェックしておきましょう。
売主が現在本当の所有者なのか？相続が発生している場合は不動産登記簿上の所有者が変更をされていない場合所有権移転登記をしなくてはいけなくなります。
あいだに不動産会社や不動産会社の役員、従業員が入ることもあります。
その場合は仲介手数料以外に売買差益を抜かれてしまうことがあるので注意が必要です。
また売主の住所が不動産登記簿上の住所と一致していない場合は改めて確認しておきましょう。
関連記事：不動産売買の申し込みをしてからキャンセルした時にかかる違約金
メールなどのやりとりをしっかり残しておく
不動産売買は金額が大きくなるためトラブルにも発展しやすいです。
いざトラブルになってしまった時に、自分の身の潔白を証明するためにも証拠を残しておくことが大切です。
もちろんトラブルがないようにすべてが完了すると一番良いのですが、
トラブルが起きてしまった際に対応できるように、いつでもトラブルが起きるかもしれないことを前提に動いておくようにしましょう。
そこで大切なのが口約束をしないということです。
確認が取れた内容でも改めてメールでやり取りをして証拠として残しておくことが大切です。
メールは送受信時間なども残るので証拠として提出することができるものになります。
二度手間になってしまうかもしれませんが口頭で話した内容は必ずメールでやり取りをする（確認メールを送る）ということを普段から癖付けておくと、売買契約だけでなく不動産投資をしていく上でトラブルを避けやすくなるでしょう。
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