不動産の売却を考えている方は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）という責任に関して注意が必要です。
買主との間でスムーズな売買を行うために売主も瑕疵担保責任についてはきちんと知識を持っておいた方が良いでしょう。
今回はこの瑕疵担保責任についてどういう内容のものなのか、売却時にどのようなことに注意しなくてはいけないのかということを解説していきたいと思います。
瑕疵担保責任とは
瑕疵は「かし」と読みますがそもそもこの瑕疵とは何なのでしょうか？
これはキズや欠陥のことを指します。
不動産には色々な瑕疵があります。
例えば瑕疵担保責任でよく言われるのが雨漏りや床鳴りなどです。
売却前に把握されている瑕疵については、買主にその瑕疵について説明がなされ、そのぶん不動産の売却価格を下げるなども対応が行われるのが一般的です。
ですが実際に不動産というのは住んでみないと分からないところが多分にあり、住んでみたら思ってもみなかった瑕疵が見つかったということがあるわけです。
そういった場合に買主が売主に対して損害賠償や契約の解除などを請求することができるのが瑕疵担保責任です。
基本的には買主を守るための制度になりますが、不動産を売却する時に売主もこの瑕疵担保責任についてどのような責任を負わなくてはいけないのかということを把握しておくことが大切です。
誠意をもって不動産を売却するということを心がけましょう。
関連記事：不動産を売却した時の税金！どんなものがどれくらいかかるの？
買主が請求できる内容と期間
不動産に隠れた瑕疵が見つかった時に買主が売主に対して請求できる内容としては損害賠償の請求や契約解除の請求になります。
どのような瑕疵なのかということに対して金額も変わってくるでしょう。
ちなみに物理的なものだけでなく不動産が事故物件だったりする場合は、精神的な面で欠陥があるとしてこちらもやはり瑕疵と認められます。
関連記事：不動産投資における物件売却の適切なタイミングとは？
瑕疵担保責任の期限
買主が売主に瑕疵担保責任として何かしらの請求を行うことができるのは瑕疵を見つけてから一年以内とされています。
特に売主が悪意を持っていなかったとしても瑕疵に対しては責任を負う必要があります。
また責任を取らなくてはいけない期間というのは民法では定められていないため、瑕疵担保責任は半永久的な権利とされてしまいます。
民放での権利は10年間行使しないことで時効となるので、買主が何も請求しないまま10年立てば瑕疵担保責任も時効となります。
とはいえ10年以内に何かしらの請求をし続ければ半永久的に権利が守られることになるので注意が必要です。
瑕疵担保責任に関しては期限などを特約付きにして設けることができるので、売却時に瑕疵担保責任について詳細を取り決めておいた方が良いでしょう。
売主が個人の場合は瑕疵担保責任の範囲を2〜3ヶ月間とすることが多いです。
瑕疵担保責任を負わなくて良い方法
どうしても瑕疵担保責任を負いたくないという場合はどのような方法があるのでしょうか？
瑕疵担保責任保険
売主側の瑕疵担保責任の不安を解消するために用意されている既存住宅売買瑕疵保険という保険があります。
この保険に加入していれば対象となる部分においてもしかしが見つかった場合でも保険金がおりるようになっています。
ただしこの保険と対象となるのは土台や柱などの構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などです。
基本的には目で見えない部分への保険ということになります。
もちろんあらかじめ瑕疵が分かっていて、保険に加入するということはできません。
瑕疵部分が分かっている場合は、それを買主に伝えて売却金額を下げるなどの対応が必要になります。
瑕疵担保責任を負わずに売却する
瑕疵担保責任を負いたくない場合は瑕疵担保責任を負わないことにして売買契約を結ぶという方法もあります。
しかしこの場合は瑕疵担保責任を負いたくない理由が何かあるのではないかと不審がられてしまいますし、売却金額も少し下げないとなかなか売却できないと思った方が良いでしょう。
不動産業者に売却する
不動産会社の買い取り制度で不動産を買い取ってもらうことで瑕疵担保責任を免除してもらうこともできます。
しかし不動産会社の買い取り制度で不動産を買い取ってもらう場合は、思ったような金額では売却できないと思った方が良いでしょう。
民法改正により瑕疵担保責任が変わる！
実はこの瑕疵担保責任の部分なのですが、民法の法改正があり2020年4月1日より大きく内容が変わってきます。
瑕疵担保責任は廃止され、新しく契約不適合責任という責任が売主に課されるようになります。
契約不適合責任では売主が売却した物が契約内容に適合しているかどうか、というところが問われ、
これまでの瑕疵担保責任よりも契約不適合責任を問うことにより、より一層買主にとって安全な不動産の購入ができるようになります。
つまり売主にとってはさらに責任が重くなるということです。
契約不適合責任では売買契約時に確認していた目的物が契約内容と違うと判断された場合、責任を追求することができるようになっているため
売買契約で確認できていなかった瑕疵全てに対して買主が売主に対して責任を追求できるようになります。
請求できる内容も、瑕疵担保責任では損害賠償と契約解除の二つでしたが、
契約不適合責任では追完請求と代金減額請求の二つが加わります。
追完請求は「目的物が売買契約の時に確認した内容と違ったから、治してください」と請求できるもので、修繕費の請求が認められます。
また代金減額請求は追完請求をしても売主が修補しなかったり修繕不能である場合に、代金を減額することができる権利です。
これまでに比べて不動産売却時に売主に求められるものはさらに多くなると言えるでしょう。
関連記事：不動産を売却する時、お金はいつ入金される？具体的な流れを解説