不動産投資を始める場合は、最初は不動産広告をたくさん見て、自分が購入する不動産を探すことになると思います。
きっと最初は「不動産投資を早く始めたい！」という気持ちが強いでしょうから、いくつか不動産広告を見たらすぐに物件が欲しくなってしまうでしょう。
しかしできれば100以上は不動産広告を見て欲しいです。
中には1つの物件を購入するのに500以上の広告を見て問い合わせをしまくる、というオーナーもいるくらい、最初に不動産広告をたくさん見て吟味する、ということがとても大切なんですね。
しかし投資初心者の方にとっては、最初は不動産広告の見方もいまいちわからないと思います。
オーナーが物件を選ぶ時に不動産広告のどこを見ているのか、ということを解説していきたいと思います。
最初に自分の投資規模を決める
最初に自分がどれくらいの規模で不動産投資をしたいのか、ということを決めることが大切です。
一口に不動産投資、と言っても、
- 戸建なのか集合住宅なのか
- ファミリー向けなのか単身者向けなのか
- 中古なのか新築なのか
色々な条件があります。
最初は堅実に、とにかく少しでもプラスになるなら銀行でお金を預けておくよりも良いだろう、と考えるなら区分所有の方が良いでしょうし、
逆に「今後どんどん不動産投資事業を拡大していって、最終的にFIREしたい！」みたいな人は、最初からアパートの1棟買いを検討してみても良いでしょうね。
そういった方針が決まらないままに不動産広告を漁っても、結局まんべんなく色々な広告を見ることになるので比較検討がしづらくなります。
なので最初から投資規模はそれなりに決めておいて、その中で物件を探す、というようにした方が良いでしょう。
また、初めての不動産投資の場合は、できるだけ自分に縁のある土地を選んだ方がいいと思います。
今住んでいるところに近い場所や、以前通勤通学などで通っていた経験のあるエリアなどです。
これらはそのエリアに住んでいる人の生活が想像しやすいので、投資をする時も住む人の気持ちを想像しながら投資を行うことができます。
実はそのエリアにしかない風習、のようなものは全国各地に存在しますので、
自分が全く知らないエリアで突然不動産投資を始めるのはおすすめできません。
大雑把な条件が決まってきたら、不動産広告を実際に見ていきましょう。
関連記事：不動産投資におけるエリアの選び方について
まずは販売価格と築年数
エリアと投資規模が決まったらその条件で絞り込みをするとある程度不動産広告が限られてくるかと思います。
その中で最初に見るのはやはり販売価格と築年数。
販売価格は利回りを一緒に見ていきます。
自分が大体「これくらいの金額までなら出せそうかな」という金額を決めておくと、見やすくなるでしょう。
そして利回り。
これはどのような物件を購入するかによって大きく異なります。
例えば都心の中古区分ワンルームマンションだと利回り5%前後というのが一般的ですね。
10%台というのはなかなか見つかりませんし、逆にちょっと怖いなと思うほどです。
6〜8%ほどあると、かなり掘り出し物のような気がします。
地方の築古物件であれば20%〜30%ほど利回りがあるものも見つけることができます。
これら高利回りになっている物件はやはりそれなりに築年数がいってるものです。
高い利回りに対して、リフォーム代もかさみます。
広告に掲出されている利回りはあくまで表面利回りですから、リフォーム分も入れてどれくらいの利回りになりそうか、ということをざっくりと計算してみます。
これにはリフォームをするのに、どこにどれくらいの金額がかかるか、ということをイメージできる必要がありますので、築古物件にチャレンジする場合はリフォーム費用についての勉強もした方が良いですね。
関連記事：収益物件のリフォーム、どこにどれくらい費用がかかる？
安すぎる物件はネックとなる要因がないかチェック、問い合わせへ
たくさんの物件を見ていくと、安いな〜と感じる物件がいくつか出てくると思います。
そういった物件はどうしてそんなに安いのか、ということを把握する必要があります。なんとなく安いからで買わないようにしましょう。
例えば地方の1棟ものなのに駐車場がない、あるいは台数が足りないというような物件や、
再建築不可、接道義務違反などの法律系でネックとなる部分がある物件もあります。
そういった物件は、自分がその物件を売却する時も苦労する、ということを理解しておかなくてはいけません。
買うことだけでなく、売ることも考えられて初めて投資と言えます。
購入する時は何年保有して、いくらくらいで売れたらいいと考えているのか、ということがちゃんと説明できるくらい明確になっていた方がいいですね。
逆にそういっった要因が見つからず、問い合わせてみたら相続物件だった、ということもありますから、
こういった物件は急いで買った方がいい掘り出し物件かもしれません。