最近は若い世代でも不動産投資に興味を持つ人が本当に増えました。
老後生活をしていくのに2,000万円は最低でも貯金が必要だ、なんて話がありましたから、
若い世代も「今のうちから老後の資金のことを考えなきゃ」という意識が強くなっているのかもしれません。
女性でも区分マンションを投資用に所有しようとしている人が増えているくらいです。
不動産投資では現金でももちろん不動産を購入することが可能ですが、
融資を引いて投資をする、という方の方が多いでしょう。
同じ利回りで考えた時、現金、つまり小さなお金で投資するよりも、ローンを組んで大きなお金で投資をした方が、収益性が高くなるからです。
例えば利回り10%の不動産なら、100万円の場合は年間10万円の収入。
それに対して1000万円投資することができれば年間100万円の収入になります。
大きなお金であればあるほど、収益性が高くなるということですね。
今回はこの融資を受けるのに、どれくらいの年収が必要なのか、ということを考えて見たいと思います。
一般的には、一つの目安として年収700万円以上、という数字がよく出てきます。
融資審査では何を見られる？
融資審査をする時に金融機関が考えるのは「この人にお金を貸して、本当にきちんと返ってくるのか」ということです。
基本的にはこの考え方がベースになっていると思って下さい。
それを軸に、主に見られるのは、
- 融資を受ける人の属性
- 物件の価値と収益性
- 不動産投資の実績
です。
属性
融資を受ける人の属性はざっと以下のようなところに着目して見られます。
- 年収
- 勤務先
- 勤続年数
- 家族構成
- 住宅ローンの有無
- 資産
- 信用情報
クレジットカードの支払い滞納が過去にあったりすると信用情報に傷がついていたりする可能性があり、融資審査では不利になりますので気をつけましょう。
また勤続年数も見られるので、転職などを考えている場合は転職する前に融資審査を受けるか、あるいは転職してからしばらく経ってからの融資審査の方がいいと思います。
大企業勤務で勤続年数が長い方は融資も通りやすいですね。
職業に関してもお給料がある程度安定している業種は融資が通りやすくなります。
物件の価値・収益性
対象物件の価値や収益性ももちろん審査の中で見られるポイントです。
その物件に投資して本当にお金を回すことができるのか、ということを見られます。
もし返済が滞った場合はその物件を売却して返済金に充てなくてはいけませんので、売却しようとした時にきちんと価値が保たれる物件なのか、ということを見ます。
ただし、これはあくまで金融機関判断であり、
「金融機関が融資OKしてくれたから安心の物件だ！」とはなりませんので注意が必要です。
融資は太鼓判ではありません。
関連記事：金融機関の物件評価の仕組みを解説！
不動産投資の実績
過去にも不動産投資をしている場合はそれも参考にされることがありますが、
ほとんどの方は初めて不動産投資をされる方だとは思いますので、あまり関係ないかもしれないですね。
どうしても初めての不動産投資の方の場合は、金融機関も慎重になりやすいです。
好い実績があれば、融資審査のハードルは下がりやすいですが。
関連記事：不動産投資の融資に関する基礎知識！金融機関や条件など
融資を組むのに必要な年収目安
融資対象となる人は年収700万円以上が目安となります。
ただ、これは金融機関によって判断が異なります。
年収500万円未満でも審査に通る方もいらっしゃいますし、逆に年収1,000万円以上ないと通さない、という金融機関もあります。
いくつかの金融機関をあたってみて、条件も踏まえて、
どこで融資を組むのが一番いいか、ということを慎重に比較検討した方が良いでしょう。
また、先ほども説明した通り、年収以外にも見られるポイントはたくさんあるので、
この年収を超えていれば良い…という壁があるわけではなく、総合判断となります。
関連記事：不動産投資による平均年収はどれくらい？収支の構造は？
年収が不安な場合はどうしたらいい？
自分の年収では融資審査が不安だな、という方はどうしたら良いのでしょうか？
自己資金をなるべく多く用意する
銀行も貸す金額が少なくなれば多少ハードルを下げることができます。
通常は不動産価格の1割〜2割程度の頭金を用意するのが一般的ですが、それ以上に多めに自己資金を用意すれば、融資審査も通りやすくなるでしょう。
ただ、数百万円単位で貯金をしていくとなるとそれなりに時間がかかるものですよね。
具体的に月にいくらなら貯められるのか、何年でいくら貯めようと思っているのか、といったことは計算して、計画的に貯金をするようにしないと、
なんとなくのまま、不動産投資をいつすればいいのかわからなくなってしまう、ということも十分あり得ますので注意しましょう。
定年が近くなってくると融資審査は通りづらくなります。
関連記事：不動産投資に年齢制限はあるの？いつから始めるべき？
属性を上げる
金融機関に見られる個人属性を上げる、という方法もあります。
- 使わないクレジットカードは解約する
- クレジットカードやカードローンの限度額を下げておく
- ローン返済中であれば残債を少なくしておく
といった施策が有効です。
金融機関を複数めぐる
先述したように、融資の規準や内容というのは金融機関ごとにことなります。
金利が低いのはメガバンクですが融資基準はやはり厳しくなります。
それに対して地銀などは金利は高くなるものの融資基準は易しくなります。
公庫などを検討してみるのも良いでしょう。
金融機関についての知識を深めることも大切ですね。