地方の築古アパートをメインに投資を行っていますが、都内でも区分マンションへ投資を行っています。
ワンルームマンション投資は儲からない、なんて話がありますが、
全てのワンルームマンション投資が儲からない訳ではないと思うんですよね。
いわゆるサラリーマンがよくおすすめされるようなワンルームマンション投資については確かに儲からないものも多いように思いますが、
きちんと不動産のことを学んで物件を選べるようになれば、ワンルームマンションでも充分に収益を出すことが可能です。
そのためにどんなポイントを意識して不動産を選べばいいのか、ということを話してみたいと思います。
新築より中古
ワンルームマンション投資は不動産業者からセールスされるものは多くが新築ワンルームだと思います。
ですが日本の新築信仰（新築を尊ぶ信仰）というのはまさに信仰と言えるもので、新築には「新築」というブランド価格が乗っています。
実際には誰かが一度その建物に住んでしまえば途端にその建物は中古になるので、
新築というのは一瞬でガクンと価値が下がってしまうものなんですよね。
わざわざ一瞬で価値が下がってしまうものよりも、すでに中古となっている不動産の方が、割安で購入できる確率が高い、という話です。
そして割安で購入することができる不動産というのは向こうから歩いてくることはほとんどありません。
懇意にしている不動産業者さんから「まだ売り出していない物件なんですけど…」とご紹介をいただくことはありますが、
基本的には良い物件というのはセールスをされることはほとんどなくて、毎日ネットに張り付いてスピード勝負となることが多いです笑
不動産業者に勧められるままに新築ワンルームマンションを購入しても、儲からないことが多いので、
セールスを受けたら本当にそれが現実的な投資なのか、ということをしっかり考えてみる必要があります。
不動産のことを勉強する気があまりないのに、「老後のために何かしら投資をしておきたいから」と思って不動産を購入するのは辞めましょう。
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修繕費用がかかり過ぎなさそうな不動産を選ぶ
投資の基本は安く買って高く売るです。
安く買っても高く売れなくては意味がなくなってしまうし、
高く買ったらそもそも儲けを出すのが難しくなります。
そして「安く買う」という時に注意したいのが「修繕費も抑えられる物件」にするということ。
安く買っても修繕費が高くついてしまって、結局そんなに安く買ったことにならない、ということはよくあることです。
修繕もこだわりすぎずに「これなら入居がつくだろう、というギリギリのポイントで攻める」というのが大事ですね。
初めてオーナーをやる方にありがちなのが「自分の理想系を追いかけて修繕にお金をかけすぎてしまう」ということなのです。
あまりお金をかけすぎず、最低限の修繕をするように我慢します笑
修繕は主にお風呂場やキッチン、洗面所など、水回りで大きくお金がかかりやすいので、このあたりがしっかりしているお部屋なら大丈夫でしょう。
私が以前買った都内のワンルームも、修繕は50〜60万円程度でおさめたと思います。
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売る時の想像をして買う
これは不動産投資をする時に大切な事の一つだと思っているのですが、
多くの方はどうしても短期的な目線でしか投資を見ることができません。
つまり、「買う時にいくらで買うか」ということばかりに気を取られてしまうんですね。
ですが、不動産投資は売却して初めて利益が確定します。
その時になってみないとその投資が成功したか失敗したかわからないのです。
だからこそ、買う時に売る時のことを想像することがとても大切。
私の場合は、「10年後にいくらで売れるか」ということを考えて物件を購入することが多いです。
自分が検討している不動産の築年数にプラス10年して、
そのエリアの物件で、同じ築年数になる類似物件を検索し、売却価格を予想します。
将来的にもそのエリアに人が増え続けるか、実際にたくさん現場付近を歩いてみて、活気が感じられるか、その土地に住む人たちはどんな人たちか、観察したりしています。
不動産投資家できちんと収益をあげられている人は、やはり現地でたくさん情報収集している方が多いですね。
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私はしっかり不動産のことを勉強して投資をするのであれば、ワンルームマンション投資でも儲けることはできると思っています。
もちろん規模は小さいですからアパートやマンション一棟買いに比べると収益性は低いですが。
大切なのは不動産が好きか、勉強したいと思えるか、空いた時間にも考えるのが億劫ではないか、というところな気がしています。
好きでやっている人にはやはり勝てないですね。
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