不動産投資をする時に一番最初に悩むのは物件選びですよね。
特に不動産投資初心者の方にとっては物件選びはとても難しいことだと思います。
しかし投資が成功するかどうかというのは物件選びにかかっているとも言えます。
実際に不動産投資家が物件選びをするときに見ている条件とはどのような条件なのでしょうか？
売却理由が相続
物件の売却理由が相続という場合はかなりおいしい内容であることが多いです。これを聞いただけで物件購入に前のめりになるオーナーも多いくらいです。
というのも今まで不動産投資をしっかりと行ってきたオーナーがなくなってしまってその家族が物件を相続するというケースの場合、
家族には不動産投資の知識が全くなく、物件をどのように扱ったらいいのかがわからないという場合が非常に多いです。
まだまだしっかり物件を管理していれば収益不動産として利益を生むことができるのに、知識がないからめんどくさいのでさっさと売ってしまおうというパターンですね。
普通であれば売りに出さないような収益物件が売りに出されるタイミングが相続なのです。
相続が理由で売却する場合は相場価格よりも安く売りに出されることもよくあることです。
ただ難しいのはこういった案件というのはなかなかインターネットのポータルサイトなどでは上がってこないということです。
売買を取り扱っている不動産会社は基本的にお付き合いが長いお得意様のオーナーがいます。
そういうお得意様に先にこういった案件を紹介して成約することが多いのです。
不動産会社からすれば付き合いのあるお得意様に物件を購入してもらった方がその後のことを考えると楽です。
新規参入のオーナーにわざわざ物件を紹介する必要性というのがあまりないんですね。
なのでこういった美味しい案件というのはなかなか不動産投資初心者のもとにはおりてきにくいのです。
こまめに不動産業者とやり取りをして物件を購入したい旨を伝え情報を引き出していくしかありません。
ポータルサイトなどで紹介されている売買物件というのは一通りお得意様に紹介されて成約しなかった物件なのです。
こういった物件を紹介してもらえるようになるとかなり不動産投資も楽になってきます。
物件を紹介してもらってからはすぐに現地視察に行って買い付け申し込みを出すなどの手続きがあるのでかなりバタバタします。
そういった状況にも柔軟に対応することができるような働き方をしていることが望ましいです。
販売価格と土地の値段
物件の価格を考える時に土地の値段を参考にすることが多いです。
日本は災害大国なので地震や津波といった自然災害が原因で建物が倒壊してしまうというリスクと常に向き合っていかなくてはいけません。
そういったリスクを視野に入れる時に土地の値段を考慮しておくということはとても重要なことです。
災害が起きてどのような状況になったとしても、土地そのものがなくなってしまうということはありません。
そのため販売価格と一緒に、土地の値段についても調べてみましょう。
最悪上物がなくなってしまった場合いくらで土地を売却することができるのかということを考えることができます。
またかなりの築古物件の場合は建物を壊してしまって土地を売却するということもできます。
場合によってはその方が高く売れるというケースもあるでしょう。
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空室率
ある程度物件の目処がついたら空室率についても見ていきます。
レントロールというものがあり、これによって今入居している人たちのステータスを見ることができるのでどれぐらい長く入居しているのかということも調べることができます。
長く入居している人が多い場合は退去した時に修繕費用が高くつく場合があります。
入ったばかりの人が多い場合はしばらくは退去でバタバタすることはないでしょう。
また会社は寮として複数のお部屋を借りているというような場合もあります。こういった状況を見ることで、今後の入退去のスケジュールの見通しを立てることができます。
どんなに安い物件で利回りが良かったとしても空室率が高い物件の場合は入居付けが難しい物件ということなので、金額だけを見て物件の購入を決めてしまわないようにしましょう。
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駐車場
地方物件の場合は特にですが駐車場があるかないかによってかなり入居付けの難易度が変わってきます。
駐車場がある物件が優先的に紹介されやすくはなってしまうので駐車場がない物件というのは近くの駐車場を借りるかもしくは近くの土地を一緒に買って駐車場経営も行うなどの対応をした方が良いでしょう。
築年数と現地視察
築年数が古い物件の場合は現地視察をしてどれぐらい修繕が必要かということを見ながら判断していきます。
外壁や屋根などの足場を組まないと修繕ができないものに関してはかなり修繕費が高くつくと考えた方が良いです。
物件の設備や内装もどれぐらい修繕が必要になってくるのかということを考えます。
それらの修繕費を踏まえても利回りが良いと思うことができる物件を購入するようにします。
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