不動産投資を行う場合は、まずは物件を購入するところから始めなくてはいけません。
あまり不動産知識がないところから物件選びをしなくてはいけないのでここが一番最初の難関になるところだと思います。
しかも購入する物件によって投資が成功するかどうかが大きく左右されてしまいます。
こちらのサイトでは物件の購入をする時にこのようなポイントに着目して物件を購入しているかというような話を書いた記事がたくさんあります。
物件を購入する場合は様々なポイントをチェックする必要がありますが、その中でも今回は物件の築年数に着目して知っておくと良い知識をまとめておきたいと思います。
もちろん物件を購入する時見るべきポイントは築年数以外のものもたくさんありますが、一口に築年数と言っても色々な角度から考えなくてはいけないので、今回は築年数に特化した記事となります。
新耐震か旧耐震か
まず築年数で一番最初に見なくてはいけないのが耐震基準がいつのものであるかということです。
1981年に建築基準法が改正され同年6月1日から施行されています。
新耐震基準で建てられた建物は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という基準で建てられています。
地震大国である日本でこれぐらいの規模の地震が来ても倒壊することがないように建てられている建物というのはやはり安心感がありますよね。
物件を購入する時はなるべく新耐震基準で建築されている建物を購入するようにしています。
もしくは旧耐震基準で建てられた建物だとしても、土地の値段が高ければ良いかなという判断をするようにしています。
例えば、旧耐震基準で建てられた建物が大規模な地震で倒壊してしまったとしても、土地の値段がそれなりに高ければ、土地を売却すればマイナスにはならないかなという考え方です。
建築基準法が改正されたからといって、全ての建物が新耐震基準で建てられているわけではありません。
築年数が古い物件に関しては旧耐震基準で建てられたものが多くあります。
そういった物件に投資をする際の一つの考え方として、「土地の値段を計算しておく」というのはお勧めの方法です。
ちなみに新耐震基準は1981年6月1日に施行されましたが、1981年6月1日以降に竣工した建物全てが新耐震基準というわけではありません。
建物の建築をする場合は検査機関によって建築確認というものをする必要があるのですが、この建築確認が1981年6月1日よりも前に行われている物件に関しては旧耐震基準で建てられている可能性があります。
そのため新耐震基準が旧耐震基準かというのを調べる場合は建築確認を取った日付を確認する必要があります。
建築確認が1981年6月1日以降に取られている場合はその建物は新耐震基準で建てられたものだと考えてよいでしょう。
また2000年基準とも呼ばれる新耐震基準改正後に行われた2000年においてのさらに厳しい新耐震基準での改正もありました。
2000年基準で建てられている建物は新耐震基準よりもさらに厳しく耐震基準が定められている建物ということになります。
関連記事：古いアパートは地震が不安！耐震チェックのポイントを紹介します
大規模修繕が必要になる目安
外壁や屋根の修繕など大規模な修繕が必要になってくる目安の期間としては10年サイクルというものがあります。
大体建物は10年ごとに大規模修繕を行う必要があるというイメージでいてください。
実際には費用を捻出したり修繕の内容をしっかり決めたりと色々な準備があったりもするので13年から15年のサイクルで大規模修繕が行われているケースが多いようです。
そのため築年数を見たときに、「大規模修繕が必要になりそうな築年数だな」と思ったら、物件の修繕履歴も調べて物件を購入してからどれぐらいのタイミングで大規模修繕が必要になりそうかということも考えていきましょう。
マンションを購入する場合は、修繕積立金がどれぐらい積み立てられているか、管理組合の方でどのような修繕計画を立てているのかということも調べておいた方が良いです。
修繕積立金がしっかり回収できていない物件だと、修繕を行いたくてもできない物件になってしまうので長期保有を考えた時に不安です。
戸数が多いマンションやタワーマンションなどではそういったケースが目立ちます。
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築年数と融資
築年数が古い物件だとどうしても設備も古くなってしまいますし、周りの新築や築浅物件に比べると入居付けをするのも難しくなり家賃を下げる必要があって収益性が低くなっていくというデメリットがあります。
収益性が低い物件に関しては担保価値も低くなってしまうので融資がおりにくくなるんですね。
そのため築年数が古い物件でも収益性が高い物件を選ぶようにすることが大切です。
どうしても欲しい物件の場合はキャッシュで購入するということも視野に入れなくてはいけないかもしれません。
物件のつくりによって耐用年数が違いますから、耐用年数と照らし合わせながら融資のことを考えるべきでしょう。
耐用年数の短い木造物件の築古などは価格も安いですが融資を受けるのは難しいです。
関連記事：木造アパートの融資期間ってどれくらい？
築年数が古い＝安い、ではない
築年数が古い物件は確かに利回りがよく購入価格も安いものが多いわけですが、単純に築年数が古いから安いというわけではない物件も存在しています。
それ以外の問題で、例えば入居すけがかなり難しい物件だったり、今全空室だったり、周りに嫌悪施設があったりなどといった様々な条件で物件が安くなっている可能性があります。
築年数が古いから物件が安いんだと早合点しすぎずに他の項目もしっかりチェックして物件を選ぶようにしましょう。