不動産投資は投資の規模が大きくなればなるほど得られる利益も多くなります。
これは全ての投資に言えることですが、1000万円投資して利回りが10%だった場合年間に得られる金額は100万円です。
ですが1億円投資することができれば同じ利回りでも年間に1千万円収入を得ることができます。
どうせ規模が大きくなることがいかに大切かということがよくわかると思います。
不動産投資においても、最初は分からないことが多いと思いますが、一戸目の投資が安定してきたら買い増しを考えるオーナーは多いでしょう。
今回は不動産投資において、買い増しをするタイミングはどういったタイミングが良いのかということを解説していきたいと思います。
2戸目は1戸目よりハードルが低い
不動産投資は初めての場合最初に色々やらなくてはいけないことが多くて大変ですよね。
不動産投資のノウハウも分からないままにエリアを決めて物件を決めて、購入する時は指値交渉なんかもしていかなくてはいけません。
不動産会社も付き合ってみないと仕事を本当に任せられるかどうかも分からない状態です。
しかし2戸目を購入する場合はそこまでハードルが高くなくなります。
物件購入の流れも掴めたでしょうし、1戸目の不動産投資ローンの返済をしっかりと行なっていれば銀行側も優良顧客として審査をしてくれるので、融資も通りやすくなります。
買い増しを検討しても良いタイミング
では買い増しを検討しても良い適切なタイミングというのはどのような時なのでしょうか？
1戸目の収支が安定したとき
1戸目の運用が黒字化して安定しているのであれば、2戸目の収支が安定するまでの間カバーすることもできるので買い増しを検討しても良いでしょう。
不動産投資経験がないままに1戸目も黒字化していないのに買い増しをするのは危険です。
潤沢な自己資金があるのであれば話は別ですが、赤字が出続けているとそのまま倒産してしまって不動産を差し押さえられるということも可能性としてはあります。
アパートなどを1棟買いしている場合は、数年持っているうちに大規模修繕が必要になることもあります。
そういったときに対応することができるだけのキャッシュが手元にあるかどうかということを考えて買い増しを検討しましょう。
また1戸目の不動産投資ローンを滞りなく返済できていないと金融機関から信頼を得ることができません。
金融機関から信頼を得られないと買い増しをしようにも融資が通りません。
自己資金にゆとりが出てきたとき
2戸目を購入することができるお金が手元にあるということではなく、大規模修繕などの不測の事態が発生した時も対応することができるキャッシュが手元にあるという意味です。
2戸目を購入するということは、1戸目と2戸目で同時にトラブルが起こる可能性も出てくるということです。
例えば、同じ地域で投資を行っている場合は、地震や積雪などの災害で一気に持っている物件に被害が出るということもあります。
東北や北海道などで物件を持っていると、積雪によって次々と物件が被害を受けたりするので、支出も多くなりますし火災保険の対応なども多くなってなかなかに大変です。
そういった可能性も十分考えられますので、自己資金に余裕がある時でないと買い増しはお勧めできません。
物件を安く購入することができる時
不動産投資に限ったことではありませんが、投資の基本はやはり安く買って高く売るということです。
リーマンショックの時に不動産を買い増しすることができた投資家は、かなりのキャピタルゲインを生み出すことができています。
特にコロナの影響などもあって最近は金融情勢が不安定ですから、上手に相場を見極めたいところですね。
そのためにも、将来的に買い増しを検討しているのであれば、日頃からどんな物件が売りに出されているかということを細かくチェックするようにしましょう。
物件を購入する時だけ物件を探すのではなく、売りに出されている物件を常日頃からチェックしておくことで、相場観を養うことができます。
買い増しのメリット
複利効果がある
一定期間に生じた利子を元本に入れて、その金額を新たな元本として運用することで複利効果を得ることができます。
つまり1戸目で得た利益を元本として2戸目、1戸目と2戸目で得た利益を3戸目に…といった具合で順調に不動産投資規模を大きくしていくことができれば、複利効果によってよりスピーディーに資産を増やしていくことができるのです。
リスク分散になる
複数の不動産を所有することでリスクを分散することができます。
一つの物件で大規模修繕が発生し赤字が出てしまったとしても、もうひとつの物件で黒字が出ていればカバーをすることができます。つまり収入源の分散ができるということですね。
それ以外にもエリアの違う物件を持っていれば一つの物件が災害被害にあったとしてももう一つの物件は被害に遭わずに収入を得続けることができるといったこともあるでしょう。
関連記事：不動産投資においてできるリスク分散の方法
買い増しのデメリット
維持費や手間は増える
どうしても物件数が多くなると維持費もかかりますし手間も増えます。
いくつもの物件で修繕が必要な状態が発生してしまったりすると、対応に追われてなかなか忙しくなってしまうんですよね。
一気に買い増しをしないように、自分で対応ができるキャパシティを考えて買い増しをして行った方が良いでしょう。
特に本業がサラリーマンで副業で不動産投資をしている場合は注意が必要です。
融資の返済が苦しくなる
現金が不足するなどして倒産してしまうことはよくあることです。
買い増しをすることで総借入額が増えますので毎月の返済額も多くなります。
返済が滞ると任意売却や自己破産ということになってしまうので、手元にしっかりキャッシュがある状態で物件の買い増しを検討しましょう。
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