投資を行うときに皆さん考えるのがリスク分散だと思います。
不動産投資においてはどのようなリスク分散の仕方があるのか？その方法について今回は解説していきたいと思います。
色々なエリアに物件を持つ
まず一番最初に考えなくてはいけないのは一つのエリアにたくさんの物件を持つのはリスクが高いということです。
有名な不動産投資家は一つのエリアを攻めるべきというような考え方の人が意外にも多いものですが、日本において考えなくてはいけないのか地震リスクです。
何年も市場調査をして必ずここのエリアでは需要が上がり続けるだろうと思っても、
そこで大きな地震が起きてしまった場合、複数の物件を持っていれば全てが被害を被ってしまいます。
物件を購入する時にも地震リスクには細心の注意を払って購入した方が良いですが、
日本の場合はどの地域でも大きな地震が来る可能性があります。
- 地盤が緩いどっちの不動産を購入しない
- 津波のリスクが高い場所はさける
などのルールを自分の中で設け、さらに同じエリアにあまり物件を持ちすぎないことでリスク分散をするのがおすすめです。
関連記事：不動産投資における地震リスクと対策、物件の見極め方
部屋のタイプを分ける
単身者向けのお部屋だったり、シェアハウス向きのお部屋だったり、ファミリー向けのお部屋だったり…
部屋には様々なタイプのものがありますよね。
それらの部屋のタイプを分散することによってリスク分散するという方法もあります。
ただし同じ地域の中でいろいろなタイプのお部屋を持った方が良いというわけではなく、
ある程度不動産のことが分かってくるとその地域で需要が高いタイプのお部屋が分かるようになると思います。
つまり同じ地域で色々なタイプのお部屋を持っておく必要はないのです。
では様々なタイプのお部屋を持つことがなぜリスク分散になるのかと言うと、単身者向けとファミリー向けでは平均居住年数が大きく違うという点をあげることができます。
単身者向けの物件の場合は平均居住年数が1年から2年ほどになるのが一般的ですが、ファミリー向けの物件の場合は5年から6年と平均居住年数は大きく伸びます。
そのため持っている物件の部屋タイプを分散すれば、持っているお部屋全てが毎年入居付けで苦労するということがなくなるのでリスク分散になるのです。
忙しい時期が重ならないように分散することができるということですね。
物件規模を分ける
資金が潤沢にあればなるべく大きい規模の物件を購入した方が収益率が良くなります。
規模が大きい物件の場合は一つの物件で何部屋もの家賃収入を得ることができますし、一つの物件に対して依頼する管理会社は一つになりますから、手間を考えるとコスパも良いと言えるでしょう。
しかしその分、リスクは高いといえます。
一つの場所にたくさんの戸数を構えてしまうと、やはり心配になってくるのが災害リスクの部分です。
また水回りの故障などで建物全体をリフォームしなくてはいけなくなった場合なども規模が大きい物件は痛手も大きくなります。
そこで色々な規模の物件を持っておけば、リスク分散になると言えるでしょう。
築年数を分散させる
築年数が同じぐらいの物件を複数持っているとある時急に一斉にリフォームが必要になるということがあります。
そういった事態を避けるためにも築年数がバラバラの物件を持っておくというのがおすすめです。
大規模修繕になってくると想像もしなかったような金額がかかってくることがあります。
それらが一斉に来てしまうと、リフォームしたくてもしきれなかったり
キャッシュフローをうまく直せなくなってしまうような事態もあり得ます。
関連記事：不動産投資で新築を選ぶデメリット
管理会社などを分散する
一つの地域で複数の物件を持つにしても管理会社などは分散するのがおすすめです。
そうすることによって少し手間はかかるかもしれませんが管理会社同士を比較することもできますし、一つの管理会社が倒産するようなことがあっても共倒れになりません。
管理会社の担当者は特に相性の合う合わないがありますので、色々な不動産業者とお付き合いをして自分と合う業者を見つけるのが大事です。
関連記事：管理会社の態度が悪い時はどうしたらいい？委託先を変えるのも一つの手！
海外の不動産を視野に入れる
日本だけでなく海外の不動産を視野に入れることによってさらにリスクを分散させることができます。
不動産だけに限らないことですが日本の中だけで投資をしていると日本の景気にやはり左右されてしまうので、
海外の不動産投資をするという選択肢を持っておくのも良いと思います。
ただし日本人が海外は不動産購入するというのは国によっては難しい部分もありますので、他の投資商品に比べるとこのリスク分散の仕方は難しいかもしれません。
それなりに知識も必要ですし現地で物件を見る時間や費用を捻出したり、現地スタッフと円滑にコミュニケーションを取れるようにしておく必要があります。
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