不動産投資を行うときに一番最初に物件を買わなくてはいけないわけですが、初めて物件を買うという不動産投資初心者にとっては、分からないことだらけだと思います。
不動産投資用物件を購入するときに大切なポイントの一つが「間取り」です。
今回は物件の間取りについて解説をしてみたいと思います。
不動産の間取りの種類
間取りの種類や表記など、実は知らないことが多いです。
それぞれ見ていきましょう。
1R（ワンルーム）
単身世帯向けの一番スタンダードな間取りです。
ワンルームは部屋の中にキッチンが含まれています。キッチンを含んだ面積が表示されていますので、単身世帯向けの物件の中では一番小さな間取りと言えます。
1K（ワンキッチン）
Kはキッチンの略で、部屋の中にキッチンがあるワンルームとは違い、お部屋とキッチンの間に仕切りやドアがあるタイプの間取りが1Kと呼ばれる間取りです。
ワンルームと混同しやすいので気をつけたいポイントがあります。
6畳ワンルームの場合はキッチンを含んだ部屋全体の大きさが6畳という意味になります。
それに対して6畳1Kの場合は、キッチンを含まない部屋の大きさが6畳という意味になります。
同じ広さの表記の場合はワンルームよりも1Kの方が大きくなるんですね。
1DK（ワンダイニングキッチン）
こちらは少し大きめの単身者向けの間取りになります。
部屋とキッチンが仕切られている1DKですが、キッチンの大きさが4.5畳から8畳未満という基準があり、1Kよりもキッチンが広いのが1DKの特徴です。
食事を作るだけではなく食事を食べる場所もあるのが1DKというイメージでしょう。
間取りの取り方によっては二人世帯もターゲットにすることができる造りです。
1LDK（ワンリビングダイニングキッチン）
1LDKと1DKの違いは部屋の広さとなっています。
DKは最低限部屋の広さが、1部屋の場合4.5畳、2部屋の場合6畳と定められているのに対して、LDKの場合、1部屋だったら8畳、2部屋の場合は10畳と定められています。
1DKに比べて1LDKの方がかなりゆったりした造りになっているということですね。
S（サービスルーム）
Sはサービスルームの表記です。
納戸と呼ばれることもあります。
居室扱いにするためには採光条件として床面積の7分の1以上採光面積があることが求められるのですが、設計の都合でこれを満たすことができなかった場合サービスルームという表記になります。
お部屋としては存在しているのに部屋数の表記が少なくなってしまうのでこのサービスルームがある場合は不利になってしまいます。
LF（ロフト）
LFはロフトの略です。
屋根裏部屋や中2階に配置されているスペースを指しています。
建築基準法上部屋として表記することができませんのでやはり少し不利になってしまいがちです。
ただ内見まで行くと、ロフトがいいと思ってくれる入居者も少なくないです。
他にも以下のような表記があります。
- DEN…書斎（den:ほら穴）
- R…冷蔵庫置き場（Refrigerator）
- W…洗濯機置き場（Washing Machine）
- CL…クローゼット
- WIC…ウォークインクローゼット
- SIC…シューズインクローゼット
- MB…メーターボックス
- PS…パイプスペース。配管を通すための空間。
広さについても知っておこう
間取りだけでは把握しきれないお部屋の大きさについて知るために広さの表記についても覚えておきましょう、
- ㎡（平米）…1m×1m
- 畳、帖…畳1枚分、0.9m×1.8m、1.62㎡以上
- 坪…畳2枚分、約1.8m×1.8m、1坪≒3.3㎡（厳密には3.30579㎡）
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部屋の間取りとターゲット層
単身世帯向けは1R、1K、1DK
学生や若手社会人がメインターゲットとなるのがワンルームや1Kです。
20代後半以上の社会人がターゲットになるのは1DK。
大学の近くや大きな会社の寮になりそうな場所だとこのような間取りの物件が高い入居率を目指せると思います。
ただし入居要因を一つの要因に頼りすぎていると、リスクは高くなります。
地方の物件で大学の近くの物件を所有していたけれど、その大学がなくなってしまったということがありました。
大学がなくなるというイメージはないですが、キャンパス廃止、みたいなことも稀にあるんですよね。
若い世代の人口が減っているエリアは要注意です。
2人世帯向けは1LDK、2DK、2LDK
学生や未婚の社会人カップルの場合は1LDKが人気です。
DINKsと呼ばれる、子供がいない夫婦のみの世帯に向いているのが2DK、2LDKですね。
1LDK2DKは単身世帯もターゲットに出来ますし、2LDKは3人以上の世帯もターゲットにすることができるでしょう。
幅広いターゲット層にリーチすることができる間取りです。
3LDK以上はファミリー向け
3LDK以上は3人以上のファミリー向けの物件となります。
子供が大きくなったりこれから子供が増える予定がある家族に向いている間取りです。
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エリアニーズに合わせた間取りを選ぶ
そのエリアでどういった人口比になっているのかということを考え、需要から間取りを選んでいくようにしましょう。
例えば生活保護の方が多いエリアでは安くて狭いお部屋が人気かと思いきや、生活保護費のぎりぎり上限で借りられるようなお部屋の方が人気で、実は安くて狭いお部屋の方が空室率が高いというようなことがありました。
イメージだけだと分からない部分が多いので、そのエリアの不動産業者に相談してみるのも良いと思います。
また自分の投資方法に合わせたターゲット層を考えるというのも大切です。
単身者の場合は入れ替わりが激しいですがファミリー層の場合は平均居住年数が6年以上という数字が出ています。
長期保有で考えるのであればファミリー層の方が安定して投資できる場合もありますね。