地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は
不動産投資を始めてみたいけど、大きなお金を最初から使うのは不安だし、少額からやってみたいな
という方のために、少額から始められる不動産投資方法について解説してみたいと思います。
不動産REIT
J-REIT（不動産投資信託）という、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、運用益を投資家に分配する金融商品があります。
証券取引所に上場しており、証券口座を通じて株式と同じように売買が可能で、保有期間中は年に1〜2回の決算ごとに分配金を受け取ることができます。
私もREITは保有しているものがいくつかありますが、個人ではなかなか手を出すことができない大きな商業施設やオフィスビルを間接的に所有することができるので、結構楽しいです。
もちろん決算書なども送られてきますので、どこにどれくらいお金がかかっているか、ということも分析できますし、
銀座などの一頭地を散歩している時に「あ！これは私が持っているREITのやつだ！」とビルを眺めていて気づく時があったりなんかして、なんだか気持ち的にも楽しいんですよね。
多くの銘柄が10万円台で購入できますので、かなり少額から始めることができる不動産投資だと思います。
まずはとにかく不動産関連のものを持ってみることで、自分ごととして不動産のことを考えられるようになると思います。
デメリットとしては、やはり大した利回りは出ないということでしょう。
REITは大規模な不動産が多いので、どうしても利回りは4%前後というイメージです。
不動産小口化商品
REITと少し似ていますが、不動産小口化商品というものもあります。
こちらは不動産を小口化して、少額から取引できるようにした投資商品です。
こちらは商業施設などではなく、1億円の一棟マンションを「1口100万円×100口」で販売しているようなイメージです。
不動産から得られた利益は投資口数に応じて投資家に分配されます。
「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営されており、国土交通大臣または都道府県知事の許可をうけた不動産特定共同事業者から購入します。
不動産小口化商品は、
- 匿名組合型…不動産を管理する事業者と匿名契約を締結。投資家に所有権はない。
- 任意組合型…複数の投資家で共同所有し、事業も共同で行う。共有持分権があります。
- 賃貸型…任意組合型と同じく物件の所有権が認められ、出資後に事業者と賃貸借契約を締結することで賃貸収入を得られる。
の3種類があります。
こちらも利回りとしては3%〜4%程度が標準です。
低価格な収益不動産の購入
実は地方の築古戸建てなんかだと、数万円〜数十万円程度から購入できる物件がたくさんあります。
私も最初に購入した物件は地方の築古物件でした。
もちろんそれくらいの値段で売られるということは何か理由があるということでもあります。
ですが、中にはリフォームすれば賃貸で貸せるような物件もありますので、こういうところから始めてみるというのも手でしょう。
私の友人も最近築古戸建てを購入して自分の手でリフォームし、賃貸物件として入居付けをしています。
ただ、ここで難しくなってくるのが、リフォーム代の予想がなかなか初心者には難しいということです。
とっても安く買えるからとりあえず買ってしまおう！という精神で購入してしまうと、思っていたよりも2倍3倍とリフォーム代がかかってきて大変な思いをすることがあります。
現に友人も物件自体は100万円前後で買ったようだったのですが、リフォームも100万円くらいでできるかと思っていたら、最終的に300万円近くかかってきてしまったそうですからね。
私も最近、地方の戸建てを1万円で売却しました。
こちらの物件は収益が既にきちんと出ていた物件だったので1万円でも売却できたのは大成功です。
ですがこういう物件を掴んでしまうと、リフォームもお金がかかるでしょうし、今度は売却するのも大変になります。
リフォーム代や売却時のことも考えて物件を購入しなくてはいけない、というのが築古戸建ての難しいところですね。
まず買ってみる、ではなく、ある程度勉強してから購入した方が良いと思いますし、
できれば購入時に内装業者さんと一緒に物件を見に行く、などできた方が、リフォーム代の目処もつきやすくなると思います。
ただ、地方物件であれば、世間的に思われているよりもかなり安く物件は購入できるものなので、こういう少額なところから不動産投資を始めてみるのはアリだと思います。
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