現在売却をしようとしている不動産があり、
そちらに興味を持ってくださって内見をしてくださった方がいらっしゃったので、物件情報などを改めてまとめてお送りしているところなのですが、
この不動産がかなり複雑な不動産で、登記簿上の住所が実際の物件がある住所と違う、ということが分かりました。
これは一体どういうことなのか、
売買を進めるにあたってどんなことに注意しなくてはいけないのか、ということをまとめてみたいと思います。
住所と地番の違いについて
まず理解しておきたいのが、住所と地番の違いです。
法務局に行って建物の登記簿を取ろうとしたら、法務局の方から、
記載されているのは住所ですか？地番ですか？
と聞かれることがあります。
住所は、正しくは住居表示番号と呼ばれ、市町村が定めるものになります。
それに対して地番は法務局（登記官）が定めるものです。
もともとは住所も登記簿の地番を利用していたのですが、土地の地番が順序通りに並んでいなかったり、同一の地番に複数の建物が存在したり、といったことがあり、これが混乱を招く原因となっていました。
そこで、住居表示に関する法律（昭和37年5月10日法律第119号）で、
人口の多い地区を中心に、登記簿の地番とは違う番号をつけることになったのです。
登記簿の地番と住所が一致している地域も多数あるのですが、
地番と住所が違う、というものもあるんですね。
まとめると、
建物の所在地番とは、
登記簿に記載されている番号です。
土地の権利証はこの番号を使っています。
「〇〇市〇〇区〇〇丁目〇〇番地」のように表します。
住居表示とは、
一般的な住所のことおを指し、行政区画内の町または字を道路や鉄道、河川、水路などで区画した地域内の建物を街区符号と住居番号で街区の中で順序よく表すものです。
「〇〇市〇〇区〇〇丁目〇番〇号」というように表します。
地番との関連性はありません。
地番は分筆したりすると番号が増えたりするので、順番通りに並んでいないこともあり、
これが混乱を招く原因となっています。
地番は何に使われるのか
私たちが普段郵便物のやりとりなどに使うのは住所ですよね。
では地番というのは何のためにあるのかというと、土地登記を管理するためにあります。
地番による土地の登記情報から、所有権や納税額を明確にすることがあるんですね。
地番は登記が必要と考えられる土地にのみ付けられているので、全ての土地に付与されているわけではありません。
また、登記されたことがない土地に地番は付与されていません。
国有地や皇居や宮内庁などは地番が付与されていない代表的な土地です。
また、土地は1筆単位で管理されますが、
相続や部分的な売買などによって分筆されることがあり、その場合は地番が変わります。
様々な経緯で、複数筆の土地に一つの建物が建っているということもあるのです。
今回私は不動産を売りに出しており、その不動産に興味を持ってくださった方が「固定資産税を知りたい」とのことで、登記簿謄本を確認し、固定資産税の金額を出すことになりました。
その時に住所と地番が違っていたこと、複数筆にまたがって建物が建っていたことで少し混乱しました。
地番の記載ミスで売却が遅れることも
複数筆にまたがって建物が建っていたのもあり、きちんと地番を把握できていませんでした。
不動産会社の方とやりとりをする時に、このあたりでごちゃついてしまい、固定資産税の確認がうまくできなかったんですよね。
これによって、今お問い合わせをしてくださっている買主さんを逃してしまったらどうしよう、と焦りました。
実は今回の物件はかなりどうしようもない物件で、早く売ってしまいたい、という気持ちがとても強かったのです。
しかし諸々の確認作業が遅かったり、
伝えた固定資産税が後から金額が変更になったり、といったことがあると、買主さんの印象はどんどん悪くなってしまうと思います。
複雑な土地ですし、建物もかなり古いのでややこしいところが多いのですが、なんとかこの買主さんを逃したくないですね笑
不動産会社さんも一生懸命付き合ってくださっていて、
公図も確認してくださり、どの土地が私の所有の土地なのか、ということも細かく調べていただきました。
地番を確認してみたら全く連番でもなく、ずいぶん番号が飛んでおり、これは難しいなぁと思いました。
不動産会社の方も混乱しつつ調べてくださった感じでしたね。
- 住所と地番は関係ない
- 複数筆に跨って建っている建物もある
ということを覚えておけば良いのかな、と今回思いました。
どうにか物件が売れることを祈っております。また進展があれば、こちらで記事にしていきます。