不動産投資を行う時は、自主管理か管理委託をすることになると思います。
私は所有している不動産の多くが地方の中古アパートなので、複数の不動産管理会社さんに委託しています。
規模の大きい不動産や、自分が住んでいる場所から遠いエリアにある不動産の場合は、なかなか自主管理というのは難しいですからね。
今回はそんな管理会社に管理を委託する時に注意しておくべきポイントについて解説してみたいと思います。
管理委託の主な内容
管理委託業務は大きく分けると、
- 賃貸借代理業務
- 管理業務
の2つに分けることができます。
賃貸借代理業務は主に、入居付けのための営業活動、入居者への内見案内、入居が決まった時の契約締結、退去があった時の立ち会いなどといった、対入居者の管理のお仕事になります。
管理業務は対建物の管理で、建物の清掃業務などが主なお仕事です。
どこまでの業務をお願いするのかによって管理費用が異なりますので、
管理委託を行う際に結ぶ管理委託契約書をよく読み、どこまでお願いできて、どこまでがお願いできないのか、その線引きをしっかりと理解しておきましょう。
ここまでは管理費用に含まれているけれど、これを追加で頼む場合は別途料金がかかります、というような管理形態になっているものが多いと思います。
それらの認識のすり合わせをするために契約書があります。
契約書は必ず目を通し、理解できない部分に関しては契約を結ぶ前に確認しておきます。
関連記事：サラリーマン大家に自主管理は無理？管理会社に任せた方がいい？
管理には一括と一部がある
管理の仕方には、
- 一括委託（サブリース）
- 一部委託（一般管理）
の2種類があります。
サブリースは全ての管理を任せる方法で、空室があったとしても保証された家賃収入を得ることができる方法です。
ですが、家賃設定自体と管理会社が決めてしまったり、管理会社が途中で倒産するということもあります。
安定した収入は得られても、リスクがないわけではないですし、もちろん手数料が多くかかり、利益は薄くなります。
契約書をよく読んでいなくて、空室リスクなしに管理を任せられるならサブリースでいいか、と考えてしまう人が多いようですが、
空室発生時の免責期間が設けてあったり、退去時の原状回復費用はオーナー負担としている契約も多いです。
そのあたりを確認しないまま契約して失敗した…というオーナーの方も少なからずいらっしゃるので、
やはり契約書はよく読んで、内容を理解しておく、ということがとても大切です。
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管理委託契約書の確認ポイント
契約を交わす時に確認しておいた方が良いポイントをまとめてみました。
業務範囲と料金
管理業務は以下のような業務が主なものになります。
- 入居募集業務…入居募集や入居者との賃貸借契約締結代行
- 集金代行業務…家賃や共益費等の回収、公共料金（水道代や町内会費など）の支払い
- 入居管理業務…入居者と大家の間に立ち、やり取りを行う
- 清掃業務…日々の清掃業務
- 設備管理業務…建物や設備の法定点検、日常点検
別途料金がかかるものを設定している管理会社もありますので、このあたりはしっかり確認するようにしましょう。
ネット上に管理業務の内容を公開している管理会社もありますので、比較してどの管理会社に委託をするか決めても良いと思います。
契約期間と解除条件
基本的には一般的な契約書同様、1年か2年の契約期間で、特にお互いに申し出がない限りは契約が自動的に更新される、という内容になっていることが多いかと思います。
契約解除をしたい時は更新前のタイミングで「更新はおこないません」と言うのが一般的かと思いますので、契約期間も把握しておいた方が良いでしょう。
管理会社を変更するというのはなかなか大変なことなので多くあることではないと思いますが、
私は管理会社を変えた経験があります。
どうにも管理会社の方とうまくいかなくて、お願いしていた管理も杜撰な点が多く管理会社変更となったのですが、そういったこともあり得なくはないので、やはり解除の時のことも把握しておいた方が良いですね。
解除条件に関しては、「解除する何ヶ月前には通達する」というような文言が入っていることが多いかと思いますので、あわせて確認しておきましょう
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家賃滞納時の対応
重要なことなので絶対に確認した方が良いのが家賃滞納時のことです。
入居者の家賃滞納があった時に、督促は管理会社から出すのか、それともオーナーから出すのか。
オーナーから出すものとされていたのに、オーナーは管理会社が出してくれていると勘違いしていて、ずっと督促をしないままだった、といったトラブルもありました。
家賃滞納があると収入に直接影響が出てきますので、管理会社の方で対応してもらえるかどうかは確認しておいたほうが良いです。
勘違いから督促を行っていなかった、というような最悪のケースは免れたいですよね。