不動産投資業界というのはどうしても詐欺まがいの手口が横行しやすい業界でもあります。
特に不動産投資初心者の方は狙われやすく、騙される手口には一定のパターンがありますので、今回はその手口について紹介していきたいと思います。
これはもしかしたら騙されているのかな…？と思っている方にはぜひ最後まで読んでいただきたいです。
資料には間違った数字も。利回り計算は自分でやり直そう！
投資用物件の購入を検討している時、営業マンの方から「収支シミュレーション」の資料をもらうことがあると思います。
「たくさん数字が並んでいるけど、自分では理解できないし、これだけしっかり数字が書かれていたらちゃんとしているのだろう」と思う人も少なくありません。
しかし不動産投資をしっかり行なっていく気概のあるオーナーは、この収支シミュレーションの数字も一つ一つ確認して、盛られている数字がないか、逆に抜けている項目がないか、を調べます。
人に言われるまま不動産を購入してはいけません。
どんなに数字がたくさん並んでいてちゃんとしているように見えても、しっかり見ていくと抜けているもの、盛られているものがあります。
それがわからないままに不動産を購入するのは危険です。これから不動産投資をやっていきたいと真剣に考えているのであれば、きちんと不動産について勉強もしましょう。
とにかく買ってしまえば終わりだとおもっていませんか？
購入する時に不動産投資の成功がかかっています。きちんと不動産を見極める目を持たなくてはいけません。
収支シミュレーション時にどのような項目のことを考えなくてはいけないかは別の記事でまとめていますので、そちらをご覧ください。
関連記事：不動産投資をする時にやっておくべきシミュレーションまとめ
新築には新築プレミアムが乗っている
新築の物件を購入する時は要注意。
新築には新築プレミアムが乗っています。日本は新築信仰が根強いですから、新築というだけで入居付けがしやすく、価格も高く設定しやすいです。
価格というのは購入価格もですが、家賃設定もです。
自分が購入する時は高く買わなくてはいけない。そして家賃設定も高くできるものの、一度人が住んでしまえば中古になるわけですから、退去が一回あればその次は家賃を下げざるを得なくなるということです。
収支シミュレーションで家賃下落率はしっかり盛り込まれているでしょうか？
新築プレミアムの恩恵を得られるのは購入して2年程度だと思ってください。
息は短いのに、そこに乗っているプレミアムはなぜか大きいのが新築です。
中古物件は売主から直接購入した方が安い
中古物件を購入する時は売主から直接購入できるものの方が安いに決まっています。
まとめて中古物件を仕入れて安く売る、ということをやっている再販業者は確かに安く販売してくれるところもありますが、基本的には売主から直接購入する方が安いに決まっています。
再販業者はそこにマージンをのせることで利益を出しているわけですからね。
中古物件は売主に直接指値をして自分で購入した方が不動産は安く購入できるでしょう。
ちなみに指値交渉はオーナーの誰もがやっていることです。
レントロールでは満室だけど…？
中古物件を購入する時は物件の入居状況を確認することができるレントロールというものを業者からもらえるはずです。
このレントロールは入居している人の属性だけでなく、何年くらい入居しているのか、ということも読み取れるので必ず見た方が良いです。
このレントロールを見て「満室だから購入しよう！」と考える人もいますが、実は満室にした方が高く売れるからという理由で自分の親戚や友人などを住まわせて満室に見せかけ、物件が売れたら解約する、という悪質な手口を使う売主もいます。
こういう騙され方をしないためには、実際に現地に物件を見に行って、本当に人が住んでいるのかどうか、ということもチェックした方が良いです。
関連記事：収益物件を購入する時現地調査が見ておくべきポイント
管理会社指定のリフォーム会社は高い場合もある
管理を委託している管理会社の指定のリフォーム業者があることは普通です。
管理はそもそもそこまで利益がでるものではないですし、管理会社指定のリフォーム会社でリフォームする、というのはいつもお世話になっていることを考えれば悪いことではありません。
しかし「指定のリフォーム業者じゃないとリフォームできません」という態度の管理会社はどうかと思います。
ここはバランスのような気がしますね。
オーナーが自分で付き合いのある業者にお願いすることだってできるわけですし、中には「指定のリフォーム業者で原状回復しないと管理やりません」みたいなところもあるらしいです。
付き合いやすい管理会社でやっていきたいものです。
関連記事：不動産オーナーの管理会社との付き合い方
「奥さんに内緒で購入しちゃいましょう」
営業の方が不動産投資初心者の方によく言うフレーズですが、できれば不動産投資はある程度家族の理解も得られた上で行なった方が良いと思います。
いざという時に家族に迷惑がかかることもあるかもしれませんしね。
奥さんに内緒で…というのは早く買わせるためのセールストークでもありますから、こういう悪いことを言ってくる人は要注意だなと思います。
他にも「同時にご紹介しているので早い者勝ち」というような言い方をする方もいますが、これもどうかなと思いますね。
サブリースは基本危険だと思った方が良い
サブリースはリスクが低いと思っている方が多いですが、そんなことはありません。
途中でサブリース会社が倒産するケースもありますし、サブリース会社の独断で家賃設定を変えられてしまうこともあります。
サブリース会社が経営を続けていける理由は、一括借り上げをすることによって利益を出すことができるからなんですね。
サブリースを行う人はたいてい「不動産についてあまり勉強したくない人」です。
でも不動産投資は勉強は必須だと思います。
楽しく不動産のことを学んでいけない人には向いていません。
関連記事：不動産投資初心者におすすめしたい本、実際に読んでよかったもの