不動産投資を行う場合は銀行などの機関からお金を借りて不動産を購入するケースが多いと思います。
お金を貯めて一括で不動産を購入するよりも、なるべく早いうちから投資を始めた方が収益性は高くなりますからね。
さて金融機関からお金を借りる時に重要になってくるのが融資期間です。
一般的に不動産投資における融資期間は長ければ長い方が良いとされています。
この融資期間はどのような基準で決まるのでしょうか。
建物の構造によるが、金融機関独自の融資期間がある
基本的に金融機関からの融資期間というのは建物の構造によるところが大きいです。
建物の構造と耐用年数
土地に関しては年月が経っても風化していくことはありませんが、土地の上に立っている建物に関しては年月が経つにつれて古くなり価値が失われていきます。
その建物の価値がゼロになるまでの期間を法律で定めており、その期間は法定耐用年数と言っています。
しかしこれはあくまで税法上に定められた期間であり、この法定耐用年数を過ぎたからといって建物が急に使えなくなるわけではありません。
どちらかと言うと建物を購入した時にその購入金額をどのようにして経費に計上していくか、ということがメインで考えられているのが法定耐用年数で、
やはり不動産となると金額が大きいですから、一度の買い物を全て一回で計上するのではなく、何年かに分けましょうというのが根本的な考え方です。
つまり世の中には法定耐用年数を過ぎている建物はたくさんあります。
もちろん法定耐用年数を過ぎた建物でも安全に暮らしていくことが可能です。
この法定耐用年数は建物の構造によって決められており
- 木造…22年
- 軽量鉄骨…27年
- 重量鉄骨…34年
- 鉄筋コンクリート…47年
となっています。
銀行は融資をする際に不動産に抵当権を設定し、もし返済をすることができなくなった場合は抵当権を実行して不動産を売却し残債務の返済に充てます。
そのため法定耐用年数は融資期間を決める上でとても重要な要素になるのです。
金融機関独自の融資期間について
融資期間を決める上で法定耐用年数は重要な指標となりますが、法定耐用年数がそのまま融資期間とイコールになるわけではありません。
法定耐用年数より融資期間は短くなるのが一般的です。
例えば新築の鉄筋コンクリートマンションも法定耐用年数は47年ですが最長で融資期間は30年となるのが原則です。
鉄骨の場合でも法定耐用年数は35年ですが銀行によっては新築で30年となっているところもあります。
それぞれの銀行によって独自の基準があるのであらかじめ調べておいた方が良いでしょう。
中古の場合は残存耐用年数を考える
ここまでお話ししてきたのは基本的には新築の場合になります。
中古の場合は法定耐用年数は以下のように計算します。
- 法定耐用年数を経過した物件の場合…残存耐用年数＝法定耐用年数×20%
- 法定耐用年数の一部を経過した物件の場合…残存耐用年数＝（法定耐用年数−経過年数）＋（経過年数×20%）
ただこちらも経費として計上するにあたって減価償却計算を行う際の残存耐用年数を計算する方法であり、あくまで目安でしかありません。
銀行側にはやはり独自の目安がありますのでこの残存耐用年数よりも融資期間は短くなることが多いです。
銀行が用いる目安としてもう一つ経済的残存耐用年数というものがあります。
これは法定耐用年数とは異なり物理的劣化状況や経済状況などを総合的に考えてあと何年その不動産が稼働可能なのかということを導き出すやり方です。
都市銀行や地方銀行など融資審査が厳しい金融機関で取り入れられている考え方で、例えば鉄筋コンクリートの建物であれば法定耐用年数は47年ですが
それを40年とし、経過年数を差し引く計算をするなどしています。
融資完済年齢も関係する
耐用年数とは別に融資機関は融資完済年齢というものも考慮に入れられます。
ローンは若い人の方が降りやすいという話がありますが、これがそれにあたります。
融資完済年齢というのは銀行の規定だと80歳となっており、80歳から現年齢を引いた残りの年数が融資期間上限となっています。
若ければ若いほど融資期間の上限が長くなるということです。
例えば融資期間の最長は30年ですが、現在55歳のサラリーマンの方が融資を受けようとすると80歳まで25年しかないので融資期間の上限は25年ということになってしまうのです。
このように法定耐用年数と融資完済年齢を合わせて考えて融資期間の上限が決まります。
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返済期間は長い方がお得？
一般的に不動産投資を行う場合は融資期間が長い方がお得というお話をしましたが、具体的にどういうことなのかと言うと、
同じ1億円だとしてもそれを5年で返すのか10年で返すのか15年で返すのかというのでかなり毎月のキャッシュフローが変わってきます。
もちろん利回りや金利などの条件によっても大きく左右されますが、返済期間はなるべく長い方がキャッシュフローは有利になります。
逆に融資期間が短いと毎月の返済額が増えてしまうので、手元に資金が少なくなったり赤字になったりしてしまうのです。
そういったリスクを考えるとやはり返済期間は長い方がお得だと言えるでしょう。