「不動産投資をすると節税になります」というセールストークが多いですが、実際不動産投資をすることでどのような節税効果が得られるのでしょうか。
不動産投資にどのような節税効果があるのかということを仕組みから理解できていないと、結局のところ投資としては成り立っていないというような結果になってしまうことが多いです。
今回は不動産投資がどうして節税対策になるのか、その仕組みとともに解説していきたいと思います。
所得税・住民税の節税
収入がある方は必ず所得税と住民税を支払っているかと思いますが、これらは累進課税制度により所得の金額に対して税率が変動します。
課税される所得金額に対する税率は下記のようになっています。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
会社員で給与所得として所得を得られている方は所得税は給与から差し引かれています。
自分がどれくらい所得税を支払っているのかということを把握していない方は給与明細を見てみましょう。
住民税は都道府県と市区町村から課せられている税金になります。
所得税には各種所得の合計額に課税される総合課税というものと、他の所得とは合算することができない分離課税があります。
総合課税の対象となるのは給与所得や事業所得ですが不動産所得も総合課税の対象となっています。
総合課税の場合は合算をすることができますので、不動産所得がマイナスになっていれば合算（損益通算）をして合計額を出すことができます。
所得の多い方は不動産投資をすることによって節税になる場合があるということです。
しかしこれはあくまで赤字が出た時に合算することができるという話です。
不動産所得がプラスになっていれば所得にもプラスになりますので結果的に所得税は高くなります。
そのためにもどれくらいの規模の物件を購入するのかということは減価償却の考え方を理解した上で選んだ方が良いでしょう。
物件の購入額以外にも不動産所得で控除可能な経費はいくつかあります。
代表的なものは以下のようなものです。
- 固定資産税や都市計画税、登録免許税などの租税公課
- 火災保険、地震保険などの損害保険料
- 修繕費
- 借入金の支払い利息
- 管理費や広告宣伝費
- 新聞図書費（不動産関連図書などの購入費）
関連記事：不動産投資で得た収入の確定申告、経費にできるものはどんなもの？
贈与税の節税
他人から財産をもらったときに課される税金として贈与税というものがあります。
110万円の基礎控除が設定されているので、年間の合計で110万円までの財産であれば贈与税はかからないのですが、それ以上になった場合は金額に合わせて税率が変わるような仕組みになっています。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10％ | – |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万 |
不動産を贈与する場合は国税庁が定めた相続税評価額を使用しますが、この相続税評価額は時価よりも2割から3割ほど金額が下がります。
そのため現金などで贈与をするよりも不動産でゾンビをしたほうがかかる税金が少なくなるということなんですね。
関連記事：無償譲渡物件って何？どういう仕組みでどんなリスクがあるの？
相続税の節税
相続税は故人から財産を相続する時に相続人に課せられる税金です。
この相続税も贈与税の場合と同じで相続税評価額により算出されます。
そのためこちらも2割から3割程度評価額が下がるので節税できる仕組みになっています。
不動産を購入して相続に備えるというのはこういう意味ですね。
関連記事：相続をするとき、土地と建物の評価額はどうやって決まる？
確定申告を行う
不動産投資を始めて節税をしたいという方は確定申告も必要になります。
サラリーマンの方は確定申告自体やったことがないという方も多いかと思います。
不動産投資で節税をしたいのであれば確定申告の勉強もしなくてはいけません。
確定申告には
- 青色申告
- 白色申告
の二つの申告がありますが、節税効果が高いのは青色申告になります。
白色申告に比べると帳簿付けが少し複雑になってしまいますが、会計サービスなどを使えば今はそこまで難しくありませんので青色申告で申告をするようにしましょう。
青色申告を行うためには青色申告承認申請書を提出しなくてはいけませんし事業届の届出も必要になります。
これを聞いただけで面倒くさいなと思う方もいらっしゃると思いますが、経費などをきちんと計上して計算していくためには必ず必要な作業になりますので、節税効果を狙って不動産投資をするのであれば避けて通れません。
細かい作業も行なっていかなくてはいけないのが不動産投資です。
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