不動産投資のために不動産を購入する時はあらゆる情報を集めて「本当にその物件を購入して良いのか」ということを考えなくてはいけません。
「なんとなく良さそう」で買ってしまう人もいますが、データをもって「こういう理由で買う」という自分の中の理由づけがしっかりあった方が、売却もしやすいです。
もしうまく行かなかった時も、購入した時の理由付けがあれば「この理由が崩れたから損切りしよう」とも考えられますしね。
さて、不動産の購入を検討する時に参考にするデータの一つに不動産実勢価格というものがあります。
今回はこの不動産実勢価格とは何なのか、どのように調べるのか、そして購入を検討している物件がある場合に実際どのように考えて参考にしていくのか、ということを解説してみたいと思います。
不動産実勢価格とは
不動産実勢価格とは、実際に買主と売主の間で取引された価格のことを指します。
不動産の販売サイトを見ると物件の売り出し価格が出ていますが、これはあくまで売り出し価格であり、実勢価格とは異なります。
というのも、売り出し価格は物件が売れないと価格変更（値下げ）されますし、
不動産を購入する時は指値をするオーナーさんも多いです。
そのため、実際の取引の価格というのは売り出し価格よりも下がっていることも結構あるんですよね。
実際に取引された価格がわかれば、指値の目安にもなりますので、実勢価格は不動産購入時には必ず調べた方が良いデータのうちの一つです。
関連記事：不動産投資利益を左右する指値交渉について
他にも色々ある「価格」に関する情報
不動産を購入する際に参考にすることができる「不動産の価格に関わる情報」は他にもたくさんあります。
実勢価格との違いを踏まえて解説していきたいと思います。
売り出し価格
不動産を探していると、まず最初に目にするのは売り出し価格ですよね。
不動産の詳細情報が掲載されいているページに一番大きく書かれている金額が売り出し価格になります。
これは現所有者が不動産業者と相談しながら「これくらいの金額で売り出してみよう」と決めて出している価格になります。
同じエリアにあって、築年数も大体同じくらい、さらに規模や間取りも同じくらいの類似物件を探し、売り出し価格の比較をしてみてください。
たまに極端に安く売り出されている物件などもあったりして、
そういった物件はリフォームに相当お金がかかることが予想されるような物件だったり、
告知事項がある物件だったりします。
価格が安い理由を不動産業者に問い合わせ時に聞いてみるのもいいでしょう。
「どうして売却することになったんですか？」と聞いてみたら、教えてもらえることもあります。
また、中には「所有者が急に亡くなってしまって、相続したけど不動産投資をやる気はない」という方が売り出していることもあり、
こういうケースは現金化を急いでいる場合もあり、かなり売り出し価格が安くなっていることがあります。
そういうケースは特に指値をせずに買い付けをいれることもあります。
関連記事：指値できる不動産ってどんな不動産？
公示地価・基準地価
公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点で全国約26,000ヶ所の標準地を選定し、その価格を評価するものです。
毎年3月に公開されるもので、1ヶ所につき2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価し、それぞれの結果を国土交通省の土地鑑定委員会が審査して決定しています、
この公示地価は公共事業用地の取得価格の算定や固定資産税・不動産取得税などの税金を徴収する時に使われています。
公平公正な価格を決めるために毎年国がお金を出して算出しているものなんですね。
これに対して基準地価は各都道府県が7月1日時点の全国約2万ヶ所以上の基準地を対象に評価を行うものです。
似ているものですが、公示地価は都市計画区域内を対象にしているのに対して、基準地価は都市計画区域外のエリアも対象となっています。
路線価
路線価には、
- 相続税路線価
- 固定資産税路線価
の2種類があります。
一般的には相続税路線価が「路線価」と呼ばれているものですね。
この路線価を基準に、相続税や贈与税の計算が行われるのです。
これを調べることによって、購入を検討している物件の固定資産税の予測もできます。
こういった価格にまつわるデータをなるべく収集し、
購入を検討している物件が本当に割安で買えるものなのか、ということを分析していきます。
実勢価格をチェックする時の注意点
今回は実勢価格についてお話ししてみましたが、一つ注意点があります。
実勢価格はあくまで「参考にするべき価格」であって、相場とはまた違う、ということを忘れてはいけません。
実際の取引というのは色々な諸条件を鑑みて指値などがされていたりするんですよね。
例えば私も購入予定の区分マンションに残地物がたくさんあり、
売主が売り急いでいたというのもあって、その残地物もそのまま引き受ける代わりに指値をしたことがありました。
このように、物件によって色々な条件があり、それによって値段も多少前後します。
それらを踏まえて、実勢価格を読み解けると良いですね。