競売（けいばい）物件とは、住宅ローンを返済できなくなり、担保となっている土地や家などを裁判所を通じて強制的に売却された物件のことを言います。
ローンを組んで購入した不動産には、ローンが払えなくなった時に不動産を担保として差し出す、抵当権というものが設定されているんですね。
なので、ローンを組んでいる金融機関が、お金を貸している人からの返済が滞った時に、この抵当権を用いて強制的に不動産を売却できる仕組みになっているのです。
この競売物件では、物件を落札したものの、物件内にまだ居住者がいる、
それどころか、出て行ってくれない、ということも珍しくありません。
強制的に売却されている物件なので、元の所有者は「まだその家に住み続けたかった人」なのです。
では、競売物件を購入したのに、このように「まだ入居者が住み続けていて、出ていってくれない」という状況になった時はどのように対処すれば良いのでしょうか？
約2ヶ月弱くらいで法的に追い出すことが可能
競売で落札した物件に関して、購入した買受人は代金を納付さえすれば正式な所有者になります。
正式な所有者からすれば、旧所有者で物件にいまだに居住し続けている人は不法占拠者です。
不法にそこに居座っているわけですから、法的な手続きを踏んで追い出すことが可能なんですね。
ですがもちろん法的な手続きをきちんと踏む必要はあって、その場で追い出したり、に持つをどこかに移動させたり、ということはできません。
法的な手続きは全体が約2ヶ月弱で遂行できる以下のようなフローとなります。
- 裁判所に要求「申立て」
- 入居者へ退去の通告「引渡命令」
- 強制執行の予告「催告」
- 強制退去の執行「断行」
もちろん全てがスムーズにいけば、なので、もう少し時間がかかることもあります。
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強制執行までの流れ
では実際にどのような手続きを行うのか、と言うことを解説していきます。
不動産引渡命令・強制執行の申立て
買受人（競売で不動産を落札した人）は裁判所に不動産引渡命令の申立てを行います。
この申立てを受けて、裁判所は不動産引渡命令を出します。
この命令を受けてなお、居住者が出て行かない場合は、買受人は強制執行の申立てを行います。
ここまでの期間は約2週間程度です。
強制執行の申立てを行ってから強制執行が実際に行われるまでに
- 催告
- 断行
の2つの段階があります。
催告
催告日に
- 裁判所の執行官
- 強制執行の業者
- 不動産管理会社
などが立ち会って、強制執行の予告がなされるのが催告です。
実際に部屋に入って強制執行の説明をして、貼り紙を貼って帰ります。
ドラマでよく見るやつですね…
貼り紙には強制執行日が記載されています。
これは勝手にはがすと罰金になります。
この時に部屋の中の動産の量を確認するというのも一つの目的です。
強制執行は実際に行うのは民間の業者なんですね。
この催告日に同行し、部屋の中の動産の量を確認して、実際に執行作業を行った際の見積もりを出してくれます。
引っ越しと同じような感じで、動かす物が多ければ多いほど、金額は高くなります。
法的にはこの執行作業にかかるお金は居住者が支払うべきものですが、
実際には、強制執行されている状態で、居住者はまとまったお金を支払うことはできません。
そのため、執行費用は買受人が負担することがほとんどです。
（なんだかちょっと理不尽に感じてしまいますよね…）
断行
予告日までに自主的に退去してくれることもありますが、
予告されてもなお出て行ってもらえない場合は、強制執行が行われます。
これが断行ですね。
断行の際は、催告の時に立ち会った人たちに加えて、鍵業者が立ち会うことがあります。
鍵を開けてもらえない時、鍵業者が無理矢理こじ開けて強制執行を実行します。
実務的には任意交渉という形が多い
法的な手続きを踏んで強制退去という形にするにしても、時間やお金がかかります。
粘り強くそれらを行うための体力を考えると、「まとまった金額を引っ越し代として渡して、穏便に出て行ってもらった方がいい」と考えるオーナーもいて、
そういった交渉をするケースも実務的には多くあります。
引っ越し代として50万円〜60万円を支払う、というオーナーさんがいらっしゃいましたが、
確かに強制退去を行うとして、早くても2ヶ月もかかり、そこに裁判や強制執行代金などがかかればかなりのマイナスになります。
それよりは早めに退去してもらって、なるべく早くその物件を賃貸として出す、という方向で頑張った方が、結果的に収益につながるのです。
裁判所とのやりとりをするのに書類が多くなったり、連絡を頻繁にしなくてはいけなかったり、
相手の動きによってこちらもどのように出るか考えたり…というのはとても大変なことです。
最初から競売物件で物件を購入しよう、と検討しているオーナーさんは、ぜひこういったデメリットがあることを念頭に入れて置いていただければと思います。
時間はもちろん精神的にも結構削られるものなので、任意交渉でうまくいくのであれば、そちらの方がいいかもしれないですね。