不動産投資をやり始めて10年以上になりますが、不動産投資において利益に差が出るポイントがいくつかあるな、と思っています。
シンプルなことではあるのですが、これを念頭において物件を選ぶだけで、だいぶ結果が変わってくるのではないかと思うんですね。
ぜひ不動産投資初心者の方には抑えて欲しいポイントだなと思いますので、解説していきたいと思います。
安く買う
簡単で基本中の基本なことですが、それでもこれが一番重要です。
ただ、初心者のうちは「何をもって安いのか」ということがいまいちわからないと思います。
私が物件を見る時によくやっているのは、まず土地の値段を調べるということです。
物件の住所があれば「地域名 土地値」で検索すれば1坪あたりの値段が出てくると思います。
なので、それを物件の坪数にかければ、その不動産の土地の値段が大体いくらくらいなのか、ということを調べることができるんですね。
売り出し価格から土地の値段を引いた価格が建物部分の値段だと考えればOKです。
まずは売り出し価格の分解をそのように行ってみて、売り出し価格のうち土地値が何割くらいを占めるのかということを把握します。
建物と違って土地というのは大幅に価格が下落することがありません。
建物は経年劣化でいずれゼロになってしまうものですが、土地は価値が残りますので、
最悪建物を壊してしまうことになっても、土地だけで売った時にそれくらいの値段にはなる、ということがわかるわけです。
慎重に行くのであれば、売り出し価格の半分くらいは最低でも土地の値段で占められているといいかなと思います。
また、相場より異常に安い物件に関しては、何か裏がある場合もあります。
告知事項ありの物件だったり、違法建築だったり、大きな修繕が必要な物件だったり…
もし「安いな」と感じる物件の理由が自分で見つからない物件なのであれば、
不動産業者に問い合わせをする時に安さの理由について聞いてみると良いでしょう。
関連記事：不動産を安く買うためのコツ！どういう物件が狙い目？
高く売る（売却時の想像を購入時に）
投資の基本は安く買って高く売ることです。
規模の大きい物件をいくつも所有していて年間キャッシュフローが高いオーナーさんでも、
結局家賃収入で融資を返済していって、売る時にあまり良い値段で売れなかった…となれば利益は低くなってしまいます。
高く売るためのコツは、物件を購入する時に「何年所有して、いくらくらいの値段で売るか」ということを考えることです。
実際の取引事例なんかを見てみて、
築年数を照らし合わせ、「これくらいの金額で売れるのか〜」という感覚をぜひ養ってみてください。
私の場合は、検討している物件があるのであれば、その物件の築年数にプラス10年くらいして、その築年数で同じ規模感の同じエリアの物件がどれくらいの金額で売れているのか、ということを見ます。
そういったことを繰り返しているうちに、どんどん金額の感覚が養われていくものです。
初心者のうちはとにかくたくさん物件情報を見るのがおすすめです。
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リフォーム代をおさえる
周りのオーナーさんを見ていると、リフォームに結構お金をかけてしまうオーナーさんが多いです。
オーナーになるとこだわりを持てばどこまでもこだわれてしまうので、このバランスは難しいなとは思うものの、
私はやはり事業として考えるのであれば「最低限人に貸し出すことができるラインまで」リフォームを頑張ればいいのではないかなと思っています。
そのため、外壁や屋根など、大規模修繕が必要そうな物件はそもそも購入しません。
さらに水回りにもお金はかかりやすいですから、ここもしっかりチェックします。
それがクリアできている物件を購入して、クロスと床をやってクリーニングしたらOK、くらいの部屋がいいかなと思っています。
リフォームは思わぬ出費になるものが多いので、「どこにいくらくらいの金額がかかるか」ということが予想できないうちは、修繕がものすごく必要そうな物件にはチャレンジしない方が良いのではないかなと思います。
もちろんそういう物件を最初にやってみると、色々な知識がついて勉強にはなりますけどね。
好みの問題でもあるかなとは思いますが、事業として考えるのであれば、やはり抑えたいところです。
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満室経営を目指す
満室経営、というと「そんなのは無理だ」ということを言われることが多いですが、
私は積極的に満室経営を目指すべきだと思います。
空室は実質的にマイナスが出るわけではありませんが、
入居がないということは、本当は収入として得られるはずだった家賃収入が得られないということなのでマイナスなのです。
物件情報に掲載されている利回りは表面利回りであり、満室想定で書かれています。
つまり空室になっていれば、表面利回りで見ていた数字から、実際にはどんどん収益が下がっていることになります。
だからこそ、どんな物件であれ満室経営を目指すべきだし、
満室経営が出来なさそうと思うような物件は購入しない方が良いのではないか、というのが個人的な見解です。
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ということで今回は私が個人的にですが、思っている利益に差が出る大切なポイントをご紹介してみました。
ぜひ参考にしてみてください。