収益不動産を購入して、さぁ客付けだ！というタイミングでぜひ知っておきたい客付けの流れと知識について、今回はお話ししてみたいと思います。
オーナーにとってはやはり「空室がちゃんと埋まるのか」というのが一番の心配事項ですよね。
初めての客付けだと、本当に自分の物件を選んでくれる人がいるのだろうか…と不安になると思います。
客付けはどのような流れで行うのでしょうか？
募集条件を決めていく
まずは募集する条件を管理会社の方と相談しながら決めていきます。
家賃設定
大体の場合は、管理会社の方が「これくらいの家賃であれば決まると思います」と提案してくれると思います。
しかし最初から「それでお願いします」と、簡単に返事をしないようにしましょう。
正直管理会社の方からすれば家賃の数%しか管理手数料が入ってこないので、家賃設定の細かな数字というのはそこまで重要ではないんですね。
どちらかというと「空室が埋まるかどうか」ということが最重要なのです。極端に言えば埋まればいい、という考えなわけです。
しかしオーナーからすれば、家賃設定が5000円違うだけで利回りが大きく変わってくるものでしょう。
安易に安く設定してしまうと、思っていた利回りにならず、キャッシュフローが悪化する可能性もあります。
なのでまずは自分なりに「これくらいの家賃設定がいいな」という数字を決めておきましょう。
競合物件のリサーチを行い。さらに自分の物件の利回りも計算して、どこまでなら譲歩しても良いか、ということまで決めておきます。
その上で管理会社の方と話し合いをするようにしましょう。
管理会社の方はお部屋が埋まらないと結構簡単に「家賃を下げましょう」と言ってきます。
ここは冷静に判断するようにしましょう。
敷金・礼金をどうするか決める
同エリアにある競合物件をリサーチしてみて、それらの物件が敷金礼金をとってるかを確認します。
ほとんどの物件で敷礼ゼロ、というような感じであればやはりそれに合わせて敷礼ゼロとした方が良いかなと思います。
これは地域によっても違いますので、周りの物件のリサーチがとても重要です。
広告費を決める
客付けをしてくれる仲介業者に、仲介が決まったら支払う広告費をADと呼んだりします。
基本的には家賃一ヶ月分が多く、AD100%、というような書き方が多いです。
これは通常の賃貸物件ポータルサイトでは確認できません。
レインズという不動産業者専用のサイトで確認できるようになっており、できれば他の物件の条件を知っておきたいですよね。
ぶっちゃけいくらくらいの設定が多いのか、直接仲介の方に聞いてみてもいいと思います。
関連記事：賃貸経営におけるADとは？仲介手数料との違いは何？
管理会社がマイソクを作ってくれる
上記の内容が決まったら管理会社がマイソクと言われる募集図面を作ってくれます。
マイソクには
- 物件概要
- 間取り図
- 周辺地図
などが書かれています。
このマイソクが出来上がったら、内容がしっかり合っているかちゃんと細かいところまで確認するようにしましょう。
人が作るものですので、たまに内容が間違っていることもあります。
思っている内容で募集できていないともったいないですから、しっかり確認することが大切です。
マイソクが出来上がったら管理会社に賃貸用レインズに掲載してもらいます。
関連記事：マイソクの見方を解説！不動産の選別の仕方
自分の物件をチェックしてみよう
自分の募集している物件がサイトに掲載されたら、実際に賃貸募集ポータルサイトで自分の物件を検索してみましょう。
どの条件を入れたらちゃんと出てくるか？何度か試行錯誤してみます。
ちゃんと出てくるかはもちろん、条件として追加できそうなところはないか？
一緒に出てくる競合物件ともっと差別化するためにはどうしたらいいか？ということもぜひ考えてみてください。
関連記事：空室対策！競合物件の差別化はどうやってすればいい？
管理会社と密に連絡をとる
募集を開始してから、管理会社とはなるべく密に連絡を取り合うようにしましょう。
問い合わせはあったかどうか、実際内見に繋がってるか？繋がってたとして、なぜ埋まらないのか。
お部屋を案内してお客様の温度感を知ってる担当者に直接話を聞くことで、どこを改善したらいいのか、というところが見えてきます。
そこで入居検討者が「家賃が高い」と言っているのであれば、家賃設定飲み直しをしてみても良いでしょう。
関連記事：空室対策アイデアを10個考えてみた
内見してくれる人への印象をアップさせる
内見してくれる人への印象をアップさせるために、ウェルカムボードを設置したり、スリッパやマットを敷くなどの対応はしておきましょう。
オーナーが熱心にお部屋をアピールしてくれるお部屋であれば、入居者も安心感をもってくれますし、管理会社の方にも熱意が伝わって良いです。
やはりやる気があるオーナーというのは業者にも好かれますし、そういったお部屋は決まりやすいんですよね。
関連記事：賃貸物件の内見の印象を良くする！ウェルカムボードなどの空室対策