ひとくちに不動産投資と言っても色々なやり方がありますが、その中の一つに戸建て投資というのがあります。
戸建てというと持ち家のイメージが強いですが、賃貸での戸建てもあるんですよね。
こういった戸建て投資の場合、ネックになってくるのは融資です。
今回は戸建て投資の融資について解説してみたいと思います。
戸建て投資に融資は必要か
地方の中古戸建て物件だと、数万円、数十万円というような単位で戸建て物件が売られていることがよくあります。
中古アパートなんかは地方でもやはり安くて1,000万円前後くらいかと思いますので、戸建てだと規模が小さくなる分、購入金額も安くなって手が出しやすいですよね。
こういった物件の場合は融資は必要ないでしょうから、現金一括で購入するのもいいと思います。
特に主婦の方だったり、属性がいまいちで融資を受けることがなかなかできないのではないか、と心配されている方なら、現金購入での戸建て投資から不動産投資を始めるというのはおすすめです。
ただし築浅の物件なんかはどうしても自己資金だけでは購入できない、という戸建てもあるでしょう。
そういう場合は融資が必要でしょうし、そもそも不動産投資においては融資を引けた方がお金を増やすことができるスピードは早くなります。
例えば100万円を利回り10%で回しても次の年には110万円にしかなりませんが、
1,000万円を利回り10%で回せれば次の年には1,100万円になります。
お金を借りてでも、最初に投資するお金が多くなれば、それだけ利益をあげやすくなるのです。
なので融資を使える不動産投資というのは、資産を増やすのに効率的な投資方法と言えるでしょう。
関連記事：株か不動産か、投資をするならどっちがいいんだろう？
戸建て投資への融資はかなり難しい
戸建て投資の融資はかなり難しいです。
その理由について解説していきます。
住宅ローンは使えない
まず融資の基本ですが、不動産投資では住宅ローンを使うことはできません。
住宅ローンは金利がとても安く、融資条件もかなり優しいものになっています。
これは誰もが住宅を手に入れることができるようにという考えで設定されているローン商品なので、不動産投資ローンとは意味合いがかなり異なるのです。
住宅ローンでは自身が居住することを条件としており、住宅ローンを組んで購入した物件はローンを返済するまで賃貸として貸し出すこともできません。
もし万が一貸し出していることが発覚したら、残債を即座に完済しなくてはならなくなります。
収益性が低い
戸建ての場合はどうしても1戸ということになるので、収益性が低いというのがまず金融機関が融資に消極的になってしまう理由の一つです。
そもそも戸建てに住みたい人は、高い家賃を支払って住むのであれば自分でローンを組んで家を購入するでしょう。
そこまでではない、という人が賃貸の戸建てに住むものなので、特殊な物件を除けば家賃も高くは設定できません。
つまりそもそも投資対象となるような戸建ては安価なものが多いんですよね。
東京の戸建て家賃を検索してみると、20万円〜40万円程度のものが多いです。
戸数が1戸となるとどんなに頑張って家賃を設定してもこれくらいの家賃帯。
アパートであれば戸数が4戸あれば、家賃を5万にしても月に20万円入ってくるので、やはり戸建てで収益を出していくのは難しいなと思いますね。
これはつまり、金融機関側も同じことを思う、ということなのです。
収益性が悪いものに投資をするよりは、収益性が高いものに投資をしたい、と思うものですよね。
銀行も小さく細かく貸すよりも、もっと収益性が高くて規模も大きい不動産に融資をした方が、安心してお金を貸せるということです。
関連記事：不動産投資における銀行融資で銀行員が見ているポイント
日本政策金融公庫・ノンバンク・信用金庫は下りやすい
メガバンクに比べると、
- 日本政策金融公庫
- ノンバンク
- 信用金庫
は融資が下りやすい傾向にあります。
日本政策金融公庫は実績がなくても創業融資を受けられるので、
個人事業主や法人として賃貸経営をしている方なら戸建て賃貸で融資を受けられる可能性があります。
ノンバンクは銀行のように預金部門を持たない融資専門の金融機関で、
銀行に比べるとローンの金利が高く設定されていますが、審査が簡易的で、銀行の審査が通らない案件でもノンバンクでは借りられるということがあります。
また、ノンバンクは借り入れ可能額も1,000万円以下など低めのことが多く、戸建て賃貸と相性が良いと言えるでしょう。
信用金庫は「地域社会と所属会員に利益を還元すること」を目的としています。
地域内にある不動産に対する融資であれば銀行の審査よりも基準が低いこと多いです。
関連記事：不動産投資で融資を受けるには年収はどれくらい必要？
戸建て融資が全く無理ということではありませんので、方法を探ってみるといいでしょう。