物件を購入するために日々ポータルサイトを見る習慣をつけると、自ずと「どこを比較して物件を見たら良いか」ということがわかるようになってきます。
不動産投資初心者の方はよく「何から勉強をしたらいいのかわからない」という方が多いですが、ぜひ「毎日新着物件をチェックする」という習慣をつけていただければと思います。
比較対象がたくさんある中で物件を探すことが癖づけば、どの部分で差が出てくるのか、ということがわかるようになるんですね。
全国を対象にしてしまうと最初は難しいと思いますので、物件を購入したい地域を最初は絞って、もしくは自分が昔住んでいた場所、通っていた場所に設定して物件を探してみると良いと思います。
何をチェックして不動産を購入するか、というのは本当に人それぞれではあります。
どのような投資の仕方をしていきたいのかでも大きく変わってくるでしょう。
例えばどんどん事業規模を拡大していきたい、というようなオーナーさんの場合は、それなりの規模のアパートやマンションを検討すると思いますが、将来のお小遣いくらいになればいい、という方は区分マンションが1つ2つあれば、という感じだと思います。
方針によって見る部分に差も出てくるとは思いますが、今回はいつも不動産を購入する時にチェックしていることをまとめてみました。
土地の値段
物件購入時には必ず土地の値段を計算するようにしています。
販売価格のうち、建物の値段と土地の値段がそれぞれいくらの想定で値付けられているのか、ということを知るためです。
この土地の値段を調べるのによく使っているのがウチノカチです。
試しに東京都の土地の価格相場について調べてみましょう。
東京都だと少し広すぎるので、もう少しエリアを狭めて「新橋」で調べてみましょう。
このようにエリアを絞り込むことができるので、新着物件で検討したいなと思った物件が出てきた時は、住所で土地の値段を調べてみるようにしています。
上記のように坪単価は簡単に出てくるので、これをもとに掛け算をすれば、該当物件の土地の値段というのはおおよそ見当をつけることができます。
あとは販売価格から試算した土地の金額を引けば、建物部分に大体いくらくらいの値付けがされているのか、ということがわかるわけですね。
物件に関しては構造や築年数など様々な要素で価格が変動するものですが、土地の値段というのはある程度は決まったものですから、いつもこのように計算するようにしています。
こうして計算してみると、「相場より安い」と感じられる物件が見つけやすくなるように思います。
ちなみにウチノカチの姉妹サービスの土地相場に特化したサービス、トチノカチでは、公示地価、路線価、固定資産税評価額などを簡単に調べることができるようになっており、こちらも一緒に参考にしてみるのも良いと思います。
なぜ安いか、を考える
上記の方法で販売価格を分解してみて「安いな」と感じた物件は、「なぜ安いのか」ということを考えます。
物件の資料をよくよく読んでみて「再建築不可」だったり、何かしら価格が安くなるような要因がないかを探してみます。
また、Googleマップで付近の様子をオンライン散策してみます。
ネット上に上がっている写真と、Googleマップで見た写真とでは印象が異なることが結構あります。
ネットでは外壁が汚く見えたけど、Googleマップで見たら「塗り直したのかな？」というような物件も最近ありました。
あとは周りにあるものも見ておくと良いでしょう。もしかしたら嫌悪施設などが近くにある関係で価格が安くなっているのかもしれません。
しかし中には、不動産の価値を下げるような要因は特になく、
- 相続したけれど持て余しているので売却してしまいたい
- 現金が必要になったので、早く売却したい
というような理由で不動産を売却される方もいて、こういう場合は相場よりも金額が安くなっていることがあります。
いわゆるお宝物件と言われるような物件でしょう。
ネット上にある資料だけでは安くなる要因が見つからないようなら、不動産業者に連絡して聞いてみます。
現在の問い合わせ状況や売却理由なども聞けるかもしれません。また追加で資料をもらうことができる場合もあるでしょう。
現地には必ず行く
最終的に「やっぱり良い物件だ」と思えたら、現地には必ず足を運ぶようにした方が良いでしょう。
物件の内見ができれば、どこにどれくらいかけてリフォームすれば良いのか、ということも検討がつくかと思います。
物件そのものを見ることも大切ですが、そのエリアの雰囲気を感じるということも個人的には大切だと思っています。
どんな人たちが住んでいる街なのか、どんな生活をしているのか、朝と夜でどれくらい印象が変わるのか。
もしここに住むとしたら日常的な買い物などはどこでするのか。
そんなことを考えながら現地付近を歩いてみます。
新着物件で良い物件を見つけたら、これらのチェックを数日で行わなくてはいけないことも多いですから、オーナーにはフットワークの軽さが求められるなと思いますね。
別の記事では内見の時に見るべきポイントもまとめていますので、ぜひ参考にしていただければと思います。
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