不動産投資をこれから始める！という方は最初は区分マンション投資から考えている方も多いのではないかと思います。
やはり規模が小さいところから始めた方がリスクも少なく済みますし、やってみないとどれくらいの労力がかかるかはわかりませんから、お試し的な気持ちも込めて区分マンション投資から、となるのは普通かなと思います。
では実際、区分マンション投資はどうなのでしょうか？
アパートも区分マンションも投資を行なっているので、違いも含めて、そのメリットとデメリットを解説していきたいと思います。
メリット
まずは実際に区分マンション投資をしてみてよかったと感じるポイントについて解説します。
かける金額は少なくて済む
やはり一番のメリットはかける金額が少なくて済む、という点でしょう。
最近都心で駅徒歩3分以内の好立地の中古区分マンションを一室購入しましたが、1000万円台後半で購入することができ、東京のこの立地で区分マンションをこの金額で購入できるのか、と驚きました。
これはかなり掘り出し物の物件だったとは思いますが、探せばこういう物件も見つかるわけです。
そのかわり、区分マンションの新築というのはおすすめできません。
新築には新築プレミアがのっているもので、そのプレミアが続くのも2〜3年程度でしょう。
当たり前ですが誰かが一度住んでしまえば新築ではなくなりますし、家賃設定を見直さなくてはいけない時期がすぐにやってきます。しかも大幅に下げなくてはいけなくなる時がくるでしょうし、それがいくらくらいなのかイメージするのも難しいです。
リスクを抑えられるからという理由で区分マンション投資をするのであれば余計に、中古の方が良いでしょう。
すぐに見に行けるという安心感
自分が都内に住んでおり、都内に区分マンションを購入したので「何かあったらすぐ見に行ける場所に物件がある」という安心感があって良いなと思いました。
これまでは地方物件が多かったので、何かあって現地に行くのであれば飛行機、という感じでした。
特に本業がサラリーマンで副業的に不動産投資をする、という方であれば、最初は自分がすぐに行ける範囲内の物件を購入する方が良いのかな、と思います。
どうしても現地に行った方が良い、というタイミングはありますし、
何もトラブルがなくても、年に一度は最低管理会社にご挨拶には行っているので、物件が近くにあった方が楽でしょう。
規模が小さいのでリフォームも簡単
区分マンション投資の場合は外壁や屋根など、大規模修繕を考える必要がありません。
これらは管理組合で管理していくものなので、基本的にオーナーが行うリフォームは内装のみとなります。
大体はクロスと床をやって、あとはキッチン周り、お風呂場周りで完成ですので思ってもみなかった大金が出ていってしまう、ということはあまりありません。
私もワンルームマンションの修繕は50〜60万円程度で済ませられたんだったと思います。
関連記事：収益物件のリフォーム、どこにどれくらい費用がかかる？
都心であれば空室の心配もあまりない
都心の物件の場合は、立地がそれなりに良い場所であれば空室の心配はあまりありません。
区分マンション投資の場合は、どうしても家賃収入は0か100か、になってしまいますので、そこがデメリットとも言えますが、
そもそも人口が集中しやすいエリアなのであれば、そこまで問題視すべきデメリットでもないように思います。
関連記事：空室対策！競合物件の差別化はどうやってすればいい？
デメリット
大きな利益は出ない
区分マンション投資ではどうしても投資規模が小さくなってしまいますので、大きな利益を出すのは難しいです。一戸しかないわけですからね。
不動産投資で大きな利益を出していきたいのであれば、やはりアパートやマンションなどの共同住宅を一棟買いする必要が出てくるでしょう。
そういった一棟ものへの投資をしてある程度利益が出たら、売却して、さらに得た利益を上乗せして今度はもう一回り大きい一棟ものへの投資…といった流れで投資規模を大きくしていくのがお決まりパターンです。
区分マンションだとどうしても短期間で大きな利益を出すのが難しい分、次のステップに進む、というのも難しくなります。
あくまでちょっとした副業感覚、程度でしょう。
土地がないため評価は低い
区分マンションの場合は土地はそれぞれに持ち分が割り当てられているような形になり、一戸あたりの土地はとても狭くなります。
そのため区分マンションでは土地の評価がほぼないような計算になり、金融機関からの評価も低くなります。
それゆえ、どうしても区分マンションを担保にする、というのが難しくなり、これもまた「不動産投資の次のステップに進む」ということがしづらい原因となるのです。
区分マンション投資を一番におすすめする、ということはありませんが、
とにかく始めてみたい、という人にはおすすめの方法ですし、不動産投資の拡大を念頭に置いているというよりはまずは経験、という人なら良いのではないかと思います。
自分の投資スタイルにあった規模の不動産を選んでみてください。