特に都心で不動産投資をしている方はワンルームマンション投資を行っているという人も多いのではないでしょうか。
また、不動産投資初心者の方の場合は規模が大きくないワンルームから初めてみた、という方も少なくないと思います。
そんなワンルームですが、数が多いためどうしても飽和状態となりがちで、空室が続いていて入居付けに苦労する、ということが多々あります。
今回はワンルームへの投資でなかなか空室が埋まらない、という時にできる空室対策について解説していきたいと思います。
ワンルームに住む人はどんな人？
ワンルームの場合は3点ユニットバスになっている物件も多いですが、今や賃貸不動産ポータルサイトでのスクリーニング条件では「バス・トイレ別」がトップ条件となることが多いです。
ですが3点ユニットの分離工事はどんなに安く仕上げても50万円前後。普通は100万円以上はかかります。
そんなにリフォーム費用をかける予定はなく、物件を購入したという人も多いでしょう。
では3点ユニットバスのワンルームはどのような人をターゲットにしたら良いのでしょうか？
一番入居が多いのは、低所得の若年層です。
20代の若年層である社会人は収入が200万円台という人が多く、家の広さよりも家賃と通勤時間でお部屋を決める人が圧倒的に多いです。
働き出したばかりの年齢だと、家には寝るために帰るだけ、ということも多いですからね。
また、次に多いのが外国人従業者や外国人留学生の方。
外国人の場合はそもそもお風呂にバスタブがある、という文化がない国も多いです。
バスタブにお湯を張って入浴する習慣は日本特有のものですので、シャワーのみで十分、という外国人の方が多いんですね。
そのため3点ユニットでも気にならないから、家賃が安いところが…という人が多いのです。
他にはワンルームの場合法人で契約をする、というところもあるでしょう。
近くに大きな会社や工場がある場合は社宅として契約をする法人が多いです。
ワンルームを購入する時に近くに働く人がたくさんいるか、というところは指標の一つにしても良いと思います。
関連記事：ワンルームマンションに投資するリスク
ユニットバスには無電源ウォシュレットをつけてみる
ユニットバスがネックになる場合は、ウォシュレットをつけて少しプレミア感をつける、というリフォーム方法があります。
昔はユニットバスには電源がなくウォシュレットはつけられない、電源があっても漏電の可能性があるから使えない、ということをよく管理会社に言われたのですが、最近は無電源で使える後付けタイプのウォシュレットが出ました。
実際に私も自分が所有しているワンルームで無電源型のウォシュレットを導入してみましたが、普通のウォシュレットと比べて機能が格段に落ちる、ということもなく、これは使えるな、と思いました。
後付けできますのでこちらで購入して管理会社に送り、設置をお願いする形で取り付けをしました。
関連記事：収益物件に無電源ウォシュレットを設置してみました！
若者人気をとらえるアクセントクロス
ワンルームは若年層に人気、という話をしましたが、内装も若者向けにリフォームをするとより差別化できるのではないかなと思います。
コストをあまりかけずにできるリフォーム方法としてアクセントクロスがあります。
壁の一面だけをアクセントクロスでリフォームしたものです。
色のついているクロスでも一般的な白いクロスと値段が変わらないものが多いので、アクセントクロスを利用したリフォームは積極的に行なっています。
案外この色を選ぶのも楽しかったりしますしね。
インスタグラムやYouTube、TikTokなどのSNSをやっている若い人には特にこういったアクセントクロスを使ったお部屋は需要が高いでしょう。
関連記事：アクセントクロスとは？リフォームでお部屋の雰囲気をガラッと変える
生活保護受給者の受け入れ
ワンルームのお部屋は生活保護受給者の方にも人気です。
ただ生活保護は住宅補助としてお金が出ていますので、国から出るお金の上限ギリギリで住める場所を探される方が多いそうです。
そのため、その金額を調べた上で家賃設定をした方が良いでしょう。
安ければ安いだけ良い、というわけでもないのが私も「なるほどな」と思いました。
実際いくつかのお部屋で私も生活保護を受けられている方にご契約いただいていますが、特に大きなトラブルのようなものが発生したことはありません。
きちんと保証会社を通していれば、そこまで心配しなくても大丈夫だと思います。
関連記事：アパート経営における生活保護受給者の入居の際の注意と戦略
繁忙期を逃さないように
ワンルームの場合は学生や新社会人などがターゲットになることが多いので、4月・9月の年度替わり、転勤の多い時期が入居ラッシュとなります。
つまり不動産の繁忙期としてはその1〜2ヶ月前ということですね。
この繁忙期の前に必ず管理会社にはご挨拶にうかがうようにしています。
特に学生物件の場合は繁忙期を逃すと1年お部屋が空いてしまうということもありうるので、繁忙期に向けてできる努力は一通りしておきたいところです。