北海道地方や東北地方、北陸地方など、冬の時期にたくさん雪が降る地域の物件だとロードヒーティングという設備をつけている物件があります。
物件を検索していたら「冬のシーズンはロードヒーティング代でだいたい月に4万円ほど費用がかかります」という注釈がついている物件は見かけたので、ロードヒーティング代もばかにならないなと思いました。
今回は雪がたくさん降る地域の物件についているロードヒーティングという設備について解説していきたいと思います。
ロードヒーティングとは
ロードヒーティングとは地中に熱線や不凍液のパイプを通して地面を温めて、降ってきた雪が積もり凍結する前に溶かしてしまう、という仕組みのことをいいます。
電気やガス灯油など複数の動力源があり、広さや目的などに応じてどのタイプのロードヒーティングを選ぶかが変わってきます。
雪が降る地域では雪かきをするのが当たり前という入居者の意識があるのでロードヒーティングがない家もたくさんあります。
というよりもロードヒーティングがある地域というのはかなり家賃相場が高い地域だと言えるでしょう。
初期費用だけでなくランニングコストもかかってしまうのがロードヒーティングですので、雪かきをするよりもロードヒーティングをつけた方が効率が良いと考えられる入居者じゃないとロードヒーティング付きの物件を選ばないと思います。
とはいえ急な坂道を通らないといけないような場所だったりすると凍結していては命に関わる可能性もあります。
中にはロードヒーティング付きの物件を探しているという人もいるくらいです。
関連記事：不動産投資のランニングコストにはどんなものがある？
ロードヒーティングの種類と特徴
ロードヒーティングのタイプには大きく分けて3種類あるのですが、それぞれの特徴について解説したいと思います。
実際にはどのタイプのロードヒーティングが良いのか施工業者に現地調査してもらった上で決めることが多いです。
温水式/ボイラー式（灯油・ガス）
専用のボイラーで加熱した不凍液（温水）を路面の下のパイプに巡らせて融雪する仕組みが温水式/ボイラー式のロードヒーティングです。
灯油タイプとガスタイプがありますが、よく選ばれているのは灯油タイプです。
石油の値段が高騰していたりプロパンガスでガス台が高い場合はランニングコストが高くなってしまうのですが、
このタイプは他の種類と比較すると雪を溶かすパワーに優れています。
そのため広範囲に設置する場合はこのタイプのロードヒーティングがおすすめです。
ただボイラーの点検や不凍液の交換といったメンテナンス費用が定期的にかかってしまうので、そこがコスト的にデメリットです。
電気ヒートポンプ式
空気熱や地中熱を利用して融雪するロードヒーティング電気ヒートポンプ式です。
人気があるのは空気熱を利用するタイプのもので主にエネルギーは電気が使われています。
他のタイプに比べると設置費用が高額になってしまうのですがランニングコストは安く抑えることができます。
ただヒートポンプの寿命が比較的短いためそこがデメリットとなります。
ヒートポンプの点検は不要ですが不凍液の定期的な交換が必要となります。
電熱線式
路面もしくは路面の下に埋め込んだ電熱線を加熱することで雪を溶かすロードヒーティングが電熱線式です。
ボイラー点検や不凍液の交換といったメンテナンスが必要なく、設置費用も比較的安く済みます。
ただ使用したらそのぶんだけ電気代がかかってしまうのでランニングコストが高くなります。
どちらかと言うと設置面積が狭い場合に選ばれやすいタイプです。
関連記事：アパートの除雪作業は大家がやらなくてはいけないものなのか？
ロードヒーティングの初期費用とランニングコスト
ロードヒーティングの初期費用の目安としては
- ボイラー式…2〜5.7万円/㎡
- ヒートポンプ式…4.2〜4.5万円/㎡
- 電熱線式…2〜5.7万円/㎡
となっています。
施工面積が広い方が割安になる傾向があり、安く設置するのであれば電熱線式がお勧めだと思います。
ただこちらも現地の状況によって変わってくるので見積もりを取ってから決めるようにしましょう。
広い場所の場合はガス式かという式を選ぶとコスパが良いです。ただ灯油代は価格が変動するので何とも言えません。
私が今回検討していた物件は冬の期間は前道路にロードヒーティングを採用しているため灯油代が月に4万円ほど発生するという注意書きが書かれていました。
また進入路の除排雪費が、年額５万円程度毎回から請求されるという旨も書かれており、雪の多い地域はやはりランニングコストが高くなってくるなという印象です。
関連記事：アパートの水道管が凍結したらどうしたらいいのか。予防策も紹介
ロードヒーティング代は入居者持ち？オーナー持ち？
ロードヒーティングにかかってくるランニングコストですが、これを入居者持ちにするのかをオーナー持ちにするのかというのはオーナーの自由です。
家賃に上乗せしていてロードヒーティング代は別途請求しないというオーナーもいますし、家賃を安くする代わりに冬の間だけロードヒーティング代を請求するというオーナー思います。
いずれにせよ入居者に納得してもらう必要があるのでロードヒーティングを採用している物件の場合は、賃貸借契約の中できちんとロードヒーティング代をどうするか明記しておいた方が良いでしょう。
周辺の物件の家賃相場と合わせて考えながら料金を設定した方が良いと思います。
ロードヒーティングがあるからその物件に決めたという入居者も少なくありませんので、冬だけロードヒーティング料金を取るというようなやり方でも納得してくれる入居者もいるでしょう。
その代わりメンテナンスなどをしっかり行わないとトラブルにもつながりやすくなると思いますので注意が必要です。
関連記事：不動産投資をする時に知っておきたい保険の知識！どんなものがある？