住宅ローンは一生をかけて払うほどの長期的なローンですよね。
そんなローンが残っている家を売ることはできるのか？
家を購入することを検討している人や、住み替えをしたいな、と思っている人は気になるポイントだと思います。
条件さえ満たせば、ローン中の家を売る、ということもできます。
実は家を売る人のほとんどが、ローン返済中なんですね。
ローンはずっと利息の利率が高く、元本がなかなか減っていかないものですが
家の価値というのは年々下がって行くものですよね。
戸建の場合は土地の価値がずっと残りますが、そうでない場合は、オーバーローンになってしまう可能性もあります。
今回はローン中の家を売ることができるのかどうか、ということについて書いていきたいと思います。
ローン中の家を売るためには条件がある
ローンを返済中の家でも売ることは可能です。
ただしそれには条件があります。
その条件は、
家の売却が完了した時点で、住宅ローンの全額を一括で返済することができる
というものです。
家を売ることで得られる資金も住宅ローンの返済に充てて、残りのローンを完済できれば、
ローン中の家を売ることが可能、とういことです。
ただ、家はいくらで売れるかはわかりませんから、
家を売った時に入ってくる収入が残りのローンの金額よりも低くなってしまう、ということももちろんあり得ます。
そうなってくると、家を売った時に入ってくる金額では足りない分の金額を自分の貯蓄から補填しなくてはいけなくなります。
どうして「売った時点でローンを完済しなければならない」という条件があるのか、というと
住宅ローンを組んで家を買うときに、住宅には抵当権という権利が登記されます。
この抵当権というのは、ローンを返済できなくなったときに家を取り上げることができる、という権利で
家の所有権は名義人の名前になっていても、ローンを返済している間はその住宅は金融機関の支配下にある、ということなのです。
なのでローンの返済は自分が続けつつ、他の人に家を売る、ということはできないんですね。
抵当権がついたままの家を買いたい、なんて人はいないんです。
なので家を売った時の金額では残りのローンの返済に足りない、という場合でも
ローン中の家を売るのには「家を売る際に残りのローンを完済する」ということが条件になるので
足りない分は自分で出すしかなくなってしまいます。弊社が買主として、売主様についての情報を管理会社に聞いてみると、
「ローンの残債以上であれば、売るそうです」という話をされることも多いのです。
つまり、売りたいと思っているローン返済中の家をなるべく高い値段で売ることが大切になってきます。
関連記事：不動産売買、見積書は複数業者からもらおう！見るべきポイントとは？
売却相場を把握しよう
残っているローンを全て完済することができるかどうか、というところがローン中の家を売るための条件になってくるので
売ろうとしている家がどれくらいの値段で売れるのか、ということはやはりしっかり考えておかなくてはいけないところですよね。
フラット３５とか親子で支払っていくフラット５０みたいなものができて、「ローンを組んで家を購入するのが当たり前」という感じになってきましたが、細かい部分を考えずにローンを組む人も多いんです。
家というのは条件によってかなり値段の幅が出てくるものですし
実際に売りに出して買主と交渉することで上下したりしますから、正確な売却価格の予想はなかなかできるものではありません。
一番は不動産会社へ査定を依頼して売却価格の相場をしるのが良いでしょう。
また、査定依頼をするときは一つの不動産会社だけでなく
複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を見極めることが大切です。
関連記事：不動産投資において家賃滞納リスクを回避するためには
諸経費も計算に入れる
ローン中の家を売るときは、住宅の売却価格の相場だけでなく、
家を売る際にかかってくる諸経費も念頭に入れておくことが大切です。
家を売るには結構かかってくる諸経費が多いんですよね。
- 印紙税（5,000円〜30,000円ほど）
- 抵当権抹消登記費用（1,000円）
- 司法書士報酬（10,000円ほど）
- 繰り上げ返済手数料（無料のこともある）
- 仲介手数料（400万円以上の売却で[売却価格×3%＋6万円]＋消費税）
ざっと挙げただけでも結構な諸経費がかかってくるものなんです。
売却価格+貯金でもローンが完済できない場合
家を売った金額と自己資金を合わせてもローンを完済できなさそうな場合は、
一応他にもいくつか手段があります。
ただ、紹介する方法はリスクの伴う方法でもあるので
できる限り上記で紹介した「家の売却金＋自己資金」でローンを完済できるように頑張った方が良いでしょう。
足りない分は、
- 持っている株を売る
- 要らないものをネットオークションに出す
- 生命保険の解約する
などして、なるべく自己資金を多く集めるのが一般的です。
住み替え住宅ローン
住み替え住宅ローンは新しくマンションや家を購入する際に、
今の家のローンの残債を新しい住宅ローンと一緒にすることができるローンです。
ただ残債を合わせて新しいローンを組む、ということですから
当然、借入金が増える、ということです。
審査も厳しくなりますし、借りられない、ということもあります。
任意売却
任意売却とは、任意売却専門の不動産業者に家の売却を全て任せることを指します。
住宅ローンを一括で返済できなくても家を売ることができる方法ではあるのですが、
この場合、「ローンを返済することができなかった人」として信用情報機関に登録されてしまいます。
もちろんローンの返済もなくなるわけではなく、ずっと支払い続けなくてはいけません。
信用情報機関に登録されてしまうと、今後ローンは組めなくなりますし
クレジットカードなどの契約も難しくなってしまいます。
関連記事：不動産屋に嘘を言われることもある？売買時に気をつけたいこと
最終手段、競売（きょうばい）
そもそも住宅ローンが払えない、という状況になった場合は
競売になります。
これは、住宅ローンを貸している債権者がローンの支払いができなくなってしまった人の家を強制的に売却することです。
安値で家が売られてしまう上に家からも出なくはいけなくなってしまうので、
これだけは絶対に避けましょう。
ローン中の家を売ることはできますが、売った金額と自己資金で、残りのローンを完済する、というのが条件になります。
このため、ローン中の家を売る場合は
なるべく高い値段で家を売ることが大事だと言えるでしょう。
そのためにも、多くの不動産業者で家の見積もりを出してもらい、比較検討することが大切です。
関連記事：ヴィンテージマンションは耐震が弱い？気をつけるべきポイント。