先日、お付き合いのある不動産業者の方から「この物件どうですか〜！」と、新規の売り不動産のマイソクが送られてきました。
今回はマイソクを見ながら私がチェックしたポイントを解説してみたいと思います。
利回り計算
まずはとにかく利回り計算！
今回いただいた不動産は地方都市の15戸の一棟ものマンション。
売り出し価格は1.7億円ですが、年間の家賃収入は1200万円程度。
つまり利回りだけ見ると10%にも届かない物件ということになります。
木造アパートに比べるとマンションはどうしても利回りが落ちる部分はあると思いますが、地方物件で利回りが低いとなかなか厳しいなと思ってしまいますね。
せめて10%に持っていきたいことを考えると、5000万円は指値したいところです笑
これくらいの物件ならこの利回りが欲しいな、と考えていくらくらい指値をするかいつも考えています。
指値が通らなかったらあまり妥協はせず、ご縁がなかったと思って諦めることにしています。
自分が思う数字に近づかないものは深追いしても投資成績を下げるだけですからね。
また、単純に家賃収入だけを見ると指値してやっと利回り10%というところですが、
年間のランニングコストが諸々合わせると300万円近くかかる、という記載もありました。
これだとさらに利回りが下がりそうですね…
ランニングコストの詳細を確認しましたが「こんなにかかるものなのかな…？」と疑問に思うところもあり…あまりこの物件は魅力的ではないなぁと感じました。
ランニングコストの中には「インターネット全戸無料」も含まれていましたね。
ただでさえ中古物件は大規模修繕がいつやってくるかということにヒヤヒヤしなくてはいけないのに、
修繕以外でも大きなランニングコストがかかっている、というのはリスクが高いように思います。
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レントロール
レントロールをざっと見たところ、珍しいのですが単身者向けとファミリー向けのお部屋が混在している物件でした。
レントロールを見ると今、家賃をいくらで設定しているのか、ということを見ることができますが、
単身者向けのお部屋に比べてファミリー向けの物件は倍以上の広さのお部屋なのに、家賃は1.5倍程度になっていました。
これを見ると、「単身者向けのお部屋がいっぱいあった方が儲かるなぁ」と思ってしまいますよね。
ですが、単身者向けのお部屋とファミリー向けのお部屋が混在していることによって入居者層が偏らずに済む、というメリットもあるのかもしれません。
実際こちらのマンションは15戸満室となっていました。
また、レントロールを見る時に駐車場の契約も一緒に確認しました。
地方都市の場合は駐車場必須、という地域がまだまだ多いですね。
駐車場が全体でいくつあって、現在何台契約しているのか、というところも確認しておくべきところかなと思います。
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立地
徒歩圏内に大きなイオン（ショッピングモール）があること、さらにローソン（コンビニ）があるということを確認。
ここで生活をするなら…と考える時に一番大事なことかなと思います。
買い物ができるところが近くにないと車必須になってきますし、生活スタイルも結構変わりますからね。
立地としては申し分ないかなというところではありました。
重大なマイナスポイント
物件の資料を読み込んでいると、「水道で赤サビが発生」という記述を見つけました。
これは重大なマイナスポイントと言えると思います。
以前私が所有していた物件でも赤サビが出る物件があったのですが、
こちらの物件はすでに築古の物件だったので、水道管を変えるとなると大規模な工事になり、予算がとんでもなくかかることがわかっていました。
部屋数も多く、爆弾を抱えた状態で運用していたような感じです。
赤サビが出たり、お湯が出ないというようなトラブルもあったのですが、なんとか私が所有している間に大規模修繕を行うことはなく、最終的にきちんと売却できたのでよかったのですが、
これが大規模修繕しないとどうにもならない、というような状態までになっていたら…と思うと背筋が冷たくなります。
配管が古くなってしまっている物件は大きな出費が出る可能性がありますので注意が必要ですね。
こういったところもチェックポイントです。
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ということで、マイソクを見ながらどういうことを考えるのか、ということを解説してみました。
物件をお探しの方の参考になりましたら幸いです。