不動産投資をする上で木造アパートへの投資にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？
個人的には木造のアパートは投資がしやすいと思っています。
所有しているアパートも木造がほとんどです。
ワンルームマンションなどであれば鉄骨のものが多いとは思いますが、中規模程度のアパートへの投資であれば木造のアパートはおすすめです。
物件構造の種類
まずは物件の構造の種類について簡単に解説したいと思います。
大きく分けると
- RC造
- 鉄骨造
- 木造
の3つの構造に分けることができます。
RC（鉄筋コンクリート）造
一番しっかりしていて耐用年数が最も長いのがRC造です。
建築費は高額でプレミア感があり遮音性も高く家賃を高めに設定することができます。
新婚夫婦や高所得者向けとなるものが多く、しっかりしている分、高層構造物を作ることができるので、規模の大きい投資を行う場合はRC造のものも出てくるでしょう。
耐用年数が47年と長く、長期借入がしやすいことがメリットです。
鉄骨造
木造とRC造の間に当たるのが鉄骨造です。
木造よりは作りがしっかりしているため家賃設定を少し高くすることができます。
使う鉄骨の種類によって軽量鉄骨と重量鉄骨という種類の分け方がありますが、家賃設定的に言うとそこまで違いはありません。（重量鉄骨だからといって家賃を高くできるというわけではないことが多いです）
使っている鉄骨の種類によって耐用年数が変わります。
- 骨格材の厚さ3ミリ以下…19年
- 骨格材の厚さ4ミリ以下…27年
- 骨格材の厚さ4ミリ超…34年
木造
最も安価で建築可能な構造でその分家賃も比較的安価になります。
ただ家賃が安いからと言って収益性が悪いというわけではなく、家賃もなるべくを抑えて住みたいという人が年々増えているのもあって場所によっては木造の方が人気だったり、そもそも木造であることが当たり前であるような地域も地方だと多くあります。
具体的にどのようなメリットとデメリットがあるのか見ていきましょう。
関連記事：地方のアパートに投資！購入時に見ているポイントとは？
木造アパートのメリット
物件価格が安い、利回りが高い
そもそも建物を建てる費用も安いので、木造アパートの場合物件価格が安いというメリットがあります。
中古で物件を購入する場合は更に安く購入することができるでしょう。
物件の価格が安いということは利回りがそれだけ高いということです。
東京の物件だと利回り5%前後であるものがほとんどですが、地方の物件では未だに20%近くあり周りがあるような物件もあります。
そういった物件のほとんどが木造アパートです。
中古物件の場合はある程度築年数は経っていればすでに物件の評価額が下がっているので、将来的に物件の価格が大きく下がってしまうということもないでしょう。
物件は将来売却することを考えるのであれば、大きく値段が下がらない木造アパートの方が見通しを立てやすいというのもメリットです。
物件評価額も低い、固定資産税が低い
物件評価額が低いということはそれだけかかってくる税金も安く済むということになります。
毎年かかってくる固定資産税をはじめ、都市計画税や不動産取得税など様々な諸経費を安く済むということですね。
物件を購入するために色々見ていると、やはりRC造や鉄骨の物件というのはかなり物件の評価額が高くなっているということがわかります。
中古物件だとさらにそれが如実で、10年物件を運用して売却するということを考えると、その間に物件の価値がかなり下がるのではないかという心配が出てきます。
そういった心配をしなくて良いのが木造ですね。
修繕が安く済む
大規模修繕に関しても、RC造の場合は1000万円を超えることもありますが、木造であれば数百万円で済むということが多いです。
もちろん規模や何を修繕するかによっても変わりますが、構造によって修繕費としてかかってくる費用が変わってくるということも頭に入れておきたいことです。
解体費が安い
他の構造に比べて木造の方が解体しやすいというのがあるので解体費用も安くなります。
かなりの築古物件を購入した場合でも、木造であれば最終的に建物を壊してしまって土地だけ売却するということもできます。
そういったことを視野に入れると解体費が安いというのもメリットになるわけです。
関連記事：不動産投資における物件売却の適切なタイミングとは？
木造アパートのデメリット
借入期間が短い
耐用年数が短いアパートの場合は不動産投資でローンを組む際に不利になる場合が多いです。
特に中古の不動産の場合は銀行から融資期間が短くされることもしばしばで、融資が下りずに購入することができないというケースも多々あります。
減価償却期間が短いということは税務上のメリットにもなります。
遮音性が低い
構造的にどうしても木造だと遮音性が低くなるので騒音でのクレームというのは起きやすくなります。
どうしても建物構造の中で音が最も伝わりやすいのが木造なのです。
ただこれも、どこでアパート経営をするかにもよるのではないかと思っています。
東京で木造というと敬遠されがちかもしれませんが、地方のアパートの場合は木造であることが当たり前の地域も多いんです。
木造だからそのアパートはやめようといった選択をする入居者は地方のエリアにおいては少ないのではないかと思います。
一概に木造だから良いと言えるわけでもないので、エリアの特性やターゲット層、どのような不動産投資の仕方をしたいかによって物件の構造も考えてみると良いと思います。
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