任意売却と競売は、どちらもローンの返済が出来なくなった時に物件を売却する方法です。
ただ、任意売却と競売を比べると、任意売却の方が不動産を高く売れる可能性が高いです。
どちらもローンの返済かま難しくなった時、返済途中で不動産を売却するものですが、どうせ売るなら高く売れた方がいいですよね。
今回は任意売却と競売の違いについて解説してみたいと思います。
任意売却と競売の違い
任意売却とは、ローンの返済が難しいな感じた時に、金融機関が不動産を競売にかける前に不動産を自分で売却する方法です。
任意売却ではローンの返済中に不動産を売却することになるので、金融機関に事前に相談をし、承認を得ないと行うことができません。
そのほかにも、
- 不動産の共有者や連帯保証人の合意を得ていること
- 税金の滞納などで役所から差し押さえを受けていないこと
などの条件があります。
これに対して競売は、ローン返済の滞納が続き、金融機関が「返済能力がない」と判断した時、裁判所を通じて強制的に不動産を差し押さえ、売却することを言います。
任意売却では自分で不動産を売却することができますが、競売では裁判所がオークション形式で不動産を売却することになるため、任意売却の方がより高い値段で売れる可能性が高く、市場価格に近い金額になりやすいです。
一方競売では、どうしても市場価格より価格がグッと下がり、7割程度の値段になってしまうことが多いです。
任意売却のメリット
なんと言っても、競売より高く売れる可能性が高いというのが任意売却のメリットですが、その他にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
情報が周囲に知られない
競売物件の場合はどんな不動産で、どういう状況で不動産が売られるのか、その細かい情報が新聞やネットで一般公開されます。
ですが任意売却では基本的に一般売却と同じように売却がなされるため、経済状況が悪くなっているといった情報が周囲にバレることがありません。
残債の返済について金融機関と相談できる
任意売却で得た売却金はそのままローンの返済に充てられます。それで残債が完済できれば良いですが、それでも残債が残ってしまうことも少なくないでしょう。
その場合は、残っている残債をどのように返済していくか、金融機関と相談することが可能です。
無理のない返済スケジュールを組めるよう交渉ができるので、これは任意売却のメリットだと言えるでしょう。
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任意売却のデメリット
どうせローンの返済が出来ないままにしていると競売にかけられてしまうわけだから、高く売れる任意売却の方がいい！とみなさん思いますよね。
では任意売却のデメリットはどんなものがあるのでしょうか？
事故履歴が残る
これは競売にかけられることになっても同じことですが、信用情報に傷がつき、事故者として履歴が残ります。
任意売却はローン返済の滞納者が行うものですので、滞納がある程度続けば事故の履歴が残るのは仕方がないことですね。
金融機関から断られることも
任意売却は債権者（お金を貸している人）である金融機関や、連帯保証人の同意を得なければいけません。
残債があまりにも多い場合は金融機関から断られる、ということが多々あります。
とはいえ、金融機関も競売となるとコストがかかるため、できれば任意売却の方がいいというスタンスであることが多いです。
滞納が3ヶ月ほど続くと通知が届き、任意売却の交渉ができるようになりますので、金融機関にしっかり相談するようにしましょう。
相談のないまま滞納が続くと、競売にかけられることになりますので、返済が難しいと思ったタイミングで早めに相談することが大切です。
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ローン返済を滞納する前に
ローン返済の滞納をしてしまう前にできることを紹介します。
滞納前に対応することができれば、信用情報に傷をつけずに済むかもしれません。
これからさらに投資規模を拡大したい、などと考えている方は信用情報に傷をつけないことも大切です。
リスケジュールの相談
ローン返済を滞納してしまう前に、「返済が厳しいかもしれない」と思ったらリスケジュールを金融機関に相談するのも手です。
ローンのリスケジュールは返済期間を延長してもらったり、ローンの返済額を減額してもらったりと、返済条件を緩和してもらう方法です。
返済額が減額できても利息分は減額できませんので注意が必要ですが、金融機関もなるべく長く返済を続けてほしいと思っていますので、交渉してみても良いと思います。
大切なのは滞納が発生する前に相談をする、ということです。
借り換えを行う
金融機関を変えて借り換えをする、という方法もあります。
金融機関によってローンの返済条件は異なりますので、より良い条件で借りられる金融機関で借り換えをするというのも一つの手です。
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