特に投資初心者の方やサラリーマンをやっていて副業で不動産投資を考えている方はワンルーム投資は始めやすい投資として興味を持たれる方が多いと思います。
アパートなどを一棟で所有するよりはワンルームの方が規模が小さく手も出しやすいですし、都心で投資をすれば自分が住んでいるところからすぐに行ける、という利点もあるでしょう。
ではワンルーム投資のリスクとしてはどのようなものがあるのでしょうか？
ワンルーム投資を検討している方向けに、そのリスクをまとめてみました。
一室しかない、というリスク
一棟まるごと購入して投資するのとは違い、ワンルーム投資の場合一室しかお部屋がありません。
空室率は0%か100%という極端なものになりますので、空室になったら家賃収入ゼロ、ということになってしまいます。
さらに、災害が起きるリスクもありますよね。災害でおうちがなくなってしまったら、ワンルームしかないお部屋だとやはり収入がゼロになってしまう可能性が高いです。
分散して投資することができないというのがワンルーム投資のリスクです。
またエリアによっては家賃が下落してしまう、ということもあるでしょう。
家賃を下げざるを得なくなった時に、一つしかお部屋がないと当然全体の収入が減り、さらに予定していた利回りよりも実質利回りが下がってしまいます。
いくつかお部屋があるのであれば、以前から契約していた入居者が高い金額で契約してくれていたり、調整ができたりもするのですが、ワンルームだと一つしかお部屋がないところがやはりリスクになります。
関連記事：家賃の減額交渉が入居者から！オーナーは何を基準にして対応すればいい？
年間収支がマイナスになるリスク
ワンルーム投資の場合は収支がトントンになるかマイナスになる、ということが多いです。
特に都心のワンルームの場合は利回りがよくて5%前後、新築だともっと厳しくなってきますね。
そうすると全体の期間で見た時に大きな赤字になっていることもあるわけですが、それに気づかない、ということもあります。
本業はサラリーマンで、副業でワンルーム投資をする、という場合は特にそういったことが多いでしょう。なかなか収支の計算を常にやれる人は少ないです。細かいし面倒ですからね。
セールストークなんかでは「月々の収支が赤字でも最終的に売れればお金が帰ってくるので保険料と思えば…」みたいなものが多いですが、鵜呑みにしてはいけません。
赤字をまかなえていればOK、ということではなく、プラスを出すために投資を行うのですから、プラスが出ていなければ意味がありません。
きちんとキャッシュフローを考えましょう。
関連記事：新築ワンルーム投資のセールストークはここに気を付けろ！
家賃保証（サブリース）のリスク
空室リスクに備えてサブリース契約を検討している方も多いと思いますが、サブリース会社が途中で倒産してしまったり、家賃設定を途中で変えられてしまったりと、こちらもリスクが高いです。
サブリース会社が儲かっているということは、家賃保証をすることによって利益が出ているということですから、当然中抜きがあるということです。
家を持って、家賃保証をつけていればあとは放っておいても大丈夫、というわけではありません。それならみんな不動産投資しています。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
金利上昇リスク
物件を購入する時に金融機関の低金利で変動金利の融資を受けている場合、史上金利が上昇すれば支払利息の負担も増大します。
- 変動金利
- 固定金利
- 10年固定金利
など金利のタイプは色々ありますが、どの金利タイプを選ぶかは慎重に決めましょう。
関連記事：買うならマイホームか不動産投資用物件か？何がどう違うの？
購入した時よりほぼ確実に価値が下がる
ヴィンテージマンションでも買わない限り、基本的にワンルームの価値は年々下がっていくものです。
築年数を経ればそれだけ建物も古くなっていき、修繕が必要になってきますし、それに伴って資産価値が下がります。
つまり、購入した時と同じ値段で売却するというのはほぼ無理だと思った方がいいわけです。
購入した時の値段で売れると思ってキャッシュフローを組んでいたら最終的に赤字になってしまいます。
そもそも住宅の供給過多になってしまっている日本では、物件が売れないということもあるわけです。そうするとどんどん値段を下げざるを得なくなっていきますよね。
関連記事：ワンルームへの不動産投資で見るべき修繕積立金について
年金・保険がわりとしては不十分
ワンルーム投資は老後の年金、保険がわりとして…とセールストークされることが多いですが、
築年数を経ることによって急な修繕が必要になり、マイナスになることだってあります。
安定して毎月年金や保険料くらいの金額がもらえると思ったら大間違いです。考えなくてはいけないことはたくさんありますからね。
それを楽しんでやっていけるのであれば不動産投資はおすすめですが、面倒なことは考えたくないと思うのであれば、ワンルーム投資よりも保険の方がおすすめかもしれません。
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