すでに物件に入居者が入っている状態の収益物件を売買することによってオーナーが変わることをオーナーチェンジと言います。
すでに入居者がいる投資物件の場合は、家賃収入の金額が最初から明らかなので
買主からすると投資計画を立てやすい物件と言うことができるでしょう。
しかしすでに入居者が入っている場合は、勝手にお部屋の中を見て回ることはできませんので
事前にどのようなお部屋なのか、ということを確認して購入することができない、というようなデメリットもあります。
オーナーチェンジすることによって、売主である元オーナーから入居者との賃貸借契約の内容も引き継ぐことになりますので
オーナーチェンジの際に家賃値上げをすることは難しいのではないか？と考えるオーナーも多いでしょう。
今回はオーナーチェンジの際の家賃値上げについて解説していきたいと思います。
オーナーチェンジを理由に家賃値上げできる？
結論から言うと、オーナーチェンジということを理由に家賃値上げをすることはできません。
ただし、一定の条件を満たす時に家賃を値上げすることは可能です。
その条件とは借地借家法32条に定められている以下のような場合です。
- 土地または建物に対する租税その他の負担の増減があった
- 土地または建物の価格の上昇下降その他の経済事情の変動があった
- 近傍類似同種の建物の家賃と比較して不相当となった
単純にオーナーチェンジしたから、という理由で家賃値上げをするのは難しいですが
以上に示したような順当な理由があって家賃を値上げしたい、ということだったらオーナーチェンジの際に家賃の値上げを行うこともできる、ということですね。
しかし家賃値上げをする際は入居者とのトラブルになりやすいので
しっかりと事前通知をして段階を踏むこと、粘り強く、かつ冷静に交渉を続ける必要があります。
入居者からしたら「今まではこの値段だったから契約したのに、値段が変わると言われても納得できない」となるのが当たり前でしょう。
きっと自分がお部屋を借りる立場だったら同じように思うはずです。
家賃値上げは一筋縄ではいかない、ということは理解しておきましょう。
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家賃値上げの流れ
基本的に入居者である借主に納得してもらい、双方の合意が得られない限り家賃の値上げを行うことはできません。
そのためにもなるべく穏便に、しっかりと段階を踏んで家賃値上げに納得してもらえるよう善処する必要があります。
まずは書面にて事前通知を行いましょう。
はっききりと何月何日に誰が誰に送った内容のものなのか、ということが証拠に残るように、内容証明郵便を使うのがベターです。
家賃値上げをしたいと思ったら、なるべく早い段階で事前通知をした方が良いです。
また、借主にとっても重要な問題ですので
直接出向いて口頭にて家賃値上げの旨を伝える、という場合もあります。
しかし、面と向かって接することによって感情的になってしまう入居者もいますので
あまりおすすめはしません。
できれば書面でのやり取りの方が良いでしょう。
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家賃値上げを拒否された場合
借主に家賃値上げを拒否された場合は、
前述した通り、双方の合意を得られないまま勝手に家賃値上げに踏み切ることはできませんので、問題が長期化すると思っていた方が良いでしょう。
どうしても家賃値上げに納得してもらえない場合は調停を申し立てることになります。
調停となれば簡易裁判所で裁判官と調停委員を交えて話し合い、ということになりますが
結局は話し合いでしかないので、調停においても家賃値上げを承諾してもらえない場合があります。
調停のその先は訴訟、という形になりますが
こうなってくると手間もかかりますし、弁護士や不動産鑑定士などの協力も必要なので、出費もかさみます。
家賃値上げをして得られる利益よりも圧倒的に支出の方がかかってしまうことの方が多いと思いますので
できればここまで進めたくはないですね。
もちろん家賃値上げを通達してから借主が家賃を払わなくなった、などといった状況があれば
契約解除などの手を打つこともできますが、今まで通りの家賃をしっかり納めていたり
供託などの手段をとっている場合は、家賃値上げを承諾してもらえるまで戦わなくてはいけないことになってしまいます。
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家賃値上げによるリスク
様々なトラブルが考えられる家賃値上げ。
戸数が多ければ、それだけ並行して話し合いも進めていかなくてはいけないでしょうし
何より手間もかかって精神的にも疲弊してしまうことが多いです。
家賃値上げを理由に退去者が出てしまうリスクもあります。
相場からしても家賃が安い、と思っても
現在入居している入居者については今まで通りの家賃にして
新規に募集するお部屋のみ、家賃を変えて募集をする、という方向が一番手間がかからなくて良いかもしれません。
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