不動産投資業界だと、築10年以内のものは築浅と呼ばれることが多いです。
しっかりした定義があるわけではありませんが、私も物件を見ていて10年以内のものを見ると「築浅だな」という認識にはなりますね。
今回は築浅物件の中でもアパートについて、たとえ築浅でも避けた方がいい物件の特徴をまとめてみたいと思います。
築浅というと空室も埋まりやすいですし、修繕などの手間もかかりにくくてリスクは投資低いイメージがありますが、
「築浅だから大丈夫だろう！」というのは早計です。
高い物件
投資の基本と言えばそうなのですが、築浅物件は特に注意が必要だと思っています。
築浅だから、ということで価格がプラスされてしまっている部分が結構あるんですよね。
私が物件の価格を考える時の計算方法として使っているのは、
まず物件のあるエリアの地価を調べて、土地の値段を先に出す、という方法です。
ネットで「エリア名 坪単価」という風に調べれば簡単にそのエリアの坪単価が出てきますので、
その坪単価に土地の広さをかけてやると、売り出し価格のうち、いくらくらいが土地の値段なのか、ということが分かります。
売り出し価格から土地の値段を引けば建物の値段が出てきますね。
所有する期間にもよりますが、建物の値段はやがてゼロになります。
それを考えるとあまりにも建物の価格の割合が大きい建物はちょっとリスクが高いですね。
できれば検討している物件の類似物件も同じように計算してみると良いかと思います。
感覚としては、中古物件の場合、売り出し価格の半分くらいは土地の値段だとありがたいな、という印象です。
もちろん築浅だとかなりこの条件は厳しいとは思いますが、高すぎる物件を購入してしまうといくら築浅物件でも利回りが低くなりますし、リスクは高いです。
違法建築などの物件
物件を購入するときに、必ず建設会社についても調べるようにしています。
今はそういう噂もない、という会社でも、昔違法建築をしていたのが有名だった、というようなところがありますよね。
レオパレスなんか良い例だと思います。（レオパレスの物件は私は購入しません…）
建築のことは自分はあまり詳しくないですし、築浅だと違法建築で建てられたものだとしても見た目は全然綺麗ですから分からないものです。
ですがそういう建物はあとから築年数が経ってくると大きな修繕が必要になったりしてトラブルを招くリスクがあります。
建築会社の名前は絶対に調べるようにしていて、
なるべく地域の不動産業者の方にも、そういう聞き込みはするようにしていますね。
そのエリアで有名な違法建築の多い建設会社さん、みたいなのあったりするので…笑
変な人が入居している物件
自分の知っている地方のアパートで、奇声などをあげてしまうちょっと変な方が入居されていて、その方以外のお部屋が全部空室になった、というアパートがありました。
最終的にはなんとその変な方も退去されて全空になったんですが…
周り近所の物件はちゃんと埋まっているのに、極端にその建物だけ空室率が高い、みたいなことがあります。
そういう場合は、ちょっと変な入居者さんが入居している場合がありますので注意が必要です。
どんなに条件が良くても、そういうところは満室にするのは難しいので、避けたほうがいいかなと思いますね。
関連記事：入居者とのトラブルを防ぐためにオーナーがやるべきこと
駐車場がないor少ない
特に地方物件の場合ですが、車移動が当たり前の地域なのに駐車場がなかったり、世帯分足りていなかったりするような物件は避けたほうが良いです。
近くに月極駐車場などがある場合は大丈夫ですが、駐車場がない物件だとそもそも管理会社さんに物件を紹介してもらえなくなります。
これは実際に管理会社の担当の方に聞いた話で、「駐車場がないんで紹介しにくいんですよね」と言われてしまったんですよね。
結局管理会社さんも人間が担当していますので、より成約しそうな物件を紹介するのが当たり前なのです。
どんなに管理会社の方と仲が良く、広告費をお支払いしていたとしても、入居者の希望条件を満たせない物件は紹介することができません。
ちなみに私は駐車場がない物件で先ほどの話を管理会社さんに言われてしまったので、
近くの土地を買って駐車場にしました笑
立地・環境が悪い
築浅でも立地や周辺環境が悪い物件はやめた方がいいです。
築10年で買ったものでも10年所有したら築20年。
だんだんと価値は落ちて行ってしまうので、価値が落ちた状態でも勝負できる要素というとやはり立地や周辺環境なんですよね。
実際に自分がそこで暮らすことになったとしたらどこで買い物をするか？どういうところに通うようになるか？みたいなこと考えながら周辺を歩いてみるといいと思います。
最近はGoogleマップでも簡単にストリートビューで周辺をオンライン散歩できますので、嫌悪施設などがないか、というのもネットで確認できますね。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？