地方の築古アパートを中心に、区分マンションや戸建てへも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
最近は家賃滞納が続き、入居者と連絡がとれないため警察立会いのもと入室したところゴミ屋敷だった…という案件が立て続けに2件も発生し、疲弊しているところです笑
さて、今回はサ高住こと「サービス付き高齢者向け住宅」について。
実は家族がサ高住を利用することになっていくつかサ高住を巡ったというのもあり、その運営方法に興味を持って少し調べてみたのですが、
周りの不動産業者さんも結構サ高住への投資を始めていて、お話をうかがう機会も増えました。
色々聞いた中で、自分的には、サ高住への投資は大変そうだなぁ、と思っています。
サ高住とは
サ高住は安否確認と生活相談を基本サービスとし、24時間ケアスタッフが常駐して（中には看護師が常駐することも）健康相談を提供するといった手厚いサービスを行っており、
高齢化が進む中、近年注目されている施設です。
ここ10年程度で大きくその数を増やしており、全国に8,000以上の施設があります。
これから高齢化が進に当たって、さらに戸数は増えていくでしょう。
サ高住と老人ホームの違い
サ高住は定義上、安否確認と生活相談のみ提供すれば良いものとされていますが、
老人ホームは食事、入浴、金光管理、日常生活における介護サービスなども提供する施設です。
ざっくり言うと、サ高住は比較的自立して生活が送れる元気な高齢者を対象としており、
老人ホームは介護が必要な高齢者を受け入れています。
ただ、私もサ高住をいくつか見て思いましたが、老人ホームとあまり変わりはないような気がします。
サ高住の方が元気なお年寄りが多い分、喋り相手も多いので、家族が少し嬉しそうにはしていました。
ですがこれは、出来たばかりのサ高住だったからかもしれません笑
築年数が少し経っているサ高住では、新築時に入居された方達が建物と一緒に年をとっていきますので、だんだんみなさん元気がなくなっていく、というのがありそうです。
サ高住への投資のやり方いろいろ
サ高住への投資のやり方は色々です。
土地だけ持っていて、土地を貸す、というやり方や、土地の上に建物をたてて、経営だけ他のところに任せるなど。
それぞれ紹介してみたいと思います。
一括借り上げ方式
土地を持っているオーナーが建物を建てて、施設運営は事業者に任せるというやり方。
土地のオーナーは土地の賃料によって収益を得ます。
ただし、この場合建物の所有者はオーナーということになりますので、
建物の修繕は基本的にオーナー持ち。大規模修繕が発生してもオーナー持ちとなります。
周りでこういった方式で投資をしているところは、ほとんどの場合30年の定期借家としているようです。
30年経ったあとはどうなるのだろう…というのが疑問。
入居者は他の施設に移ってもらって…ということなのでしょうか？残された土地と建物はどうするんだろう…
ここは結構個人的に疑問に思っているところです。
まだ30年経ったその後のサ高住に出会っていないのでなんとも言えませんね。
あまり将来のことは考えられずに、今はどんどん乱立して行っている状況なのかもしれません。
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委託方式・テナント方式
委託方式とテナント方式は、介護サービスを外部の事業者に委託し、
入居者の募集や契約、修繕などは自分で行うやり方です。
委託の場合は介護事業者に手数料を支払う必要がありますが、
テナント方式の場合は委託する事業者からもテナント料を得られます。
どちらにせよ、運営は自分でやることになるので、収益は安定しないですし、サ高住の経営ノウハウが必要になります。
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自営方式
これはもう全てを自分で行う方法ですね。
収益性は高いですが、高度なノウハウが必要になってきますし、介護業界は人手不足で、働き手を集めるのにも苦労しそうです。
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サ高住の収益性
利回りで見ると、土地から持っていてサ高住経営を始める場合は10%前後と言われています。
最近は都心の区分マンションだと5%あれば良い方、くらいですから、利回りだけで言えば良い利回りな気がしますね。
ですが、やはり気になるのは30年後です。
定期借家が終わった後、サ高住として建てた建物はサ高住としてしかやはり使えないと思うんですよね。
30年も経てばある程度建物が老朽化してきて大規模修繕が必要になったりしてくるでしょう。
サ高住となると建物も小さくはないですから、やはり苦労しそうな気がします。
土地だけを貸す、というのならまだ良いかもしれませんが、なかなか長期的な目線で見ると難しいのではないかなと個人的には思いますね。
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