「畑として使っていた土地に建物を建てたい」
「親から畑をもらったが農業をする気はないので土地活用をしたい」
というような理由から畑として使っていた土地に住宅を建てたり、アパートやマンションなどを建てて投資を行いたいという人もいるでしょう。
実は畑の上に建物を建てるのはなかなかに難しいことです。
今回は畑として使っている土地に建物を建てるためにはどのような手順が必要なのか、どれぐらいの費用がかかるのかということについて解説していきたいと思います。
農地転用手続
農地として使っていた土地を住宅地や店舗、道路、駐車場などの農業以外の目的として使用するためには農地転用が必要になります。
農地転用とは農地から別の目的のための土地へ、土地の種類を変更する手続きのことを指します。
農地転用は土地がある地域や申請する人によって手続き方法が変わってきますし内容も少し難しいものになります。
農地転用が認められないというケースもありますので慎重に進めていく必要があります。
農地転用をする場所
農地転用の申請を行う場合は各自治体の農業委員会が窓口となっていますのでそちらに相談するようにしましょう。
申請の受付は1か月ごとに締め切りがある場合と、1ヶ月のうちで一定の期間内だけ受付をしているところがあります。
農地転用に時間がかかることもあるのでなるべくこちらは早く調べてスケジュール感を把握しておきましょう。
農地転用の申請の仕方は複雑
農地転用ですが土地によって必要な許可が異なりますので少し複雑な内容になっています。
まずその農地が市街化区域内にあるかどうかということを調べましょう。
この市街化区域に入っている場合は農業委員会に届け出を出すだけで大丈夫です。
しかし市街化区域外にある場合は農地転用するために許可が必要になります。
また市街化区域外のうち、農用地区域内農地は原則として農地転用することができません。
こういった区域は農地として保護しておく必要性が高いとされているからです。
また市街化調整区域内にある農地も農地転用の許可を得るのが難しいです。
さらに農地を所有者が転用するのか、それとも所有者以外の人が転用するかによって規定が異なってきますのでこちらも確認が必要です。
どのような農地を農地転用するのかによって内容が大きく異なってきますのでまずは農業委員会に相談してみるのが一番良いでしょう。
農地転用に必要な書類
農地転用に必要な書類は土地の登記事項証明書です。
基本的には3か月以内に発行されたもののみが有効になりますので、登記所の窓口はインターネットから登記事項証明書を取得しましょう。
また公図や住宅地図といった土地の図面も必要です。
公図も登記所の窓口またはインターネットから取得することができます。
また農地を転用した後、申請した目的で土地を利用することを証明する必要があるため、預貯金残高証明書など資産の証明になる書類も提出する必要があります。
資金計画書の提出を求められる場合もあります。
住宅を建てるために農地転用を行う場合必要な書類
住宅を建てるために農地転用する場合はさらに追加で書類が必要です。
個人が住宅を建てる場合は住宅ローンの融資決定通知書や金融機関が発行する残高証明書などの資金を証明する書類を提出します。
大きい土地は分筆登記する必要がある
農地転用をする敷地の面積は500平方メートル（約150坪）が上限となっています。
さらに家の建ぺい率は22%以上ないといけません。
この土地よりも大きい土地の場合は分筆登記というものが必要になります。
この分筆というのは一つの土地を二つ以上に分けることを指します。
測量士さんにお願いして測量を行いどこで切り離すかのラインを正確に決めて登記をしなくてはいけません。
また建ぺい率の問題もあるのでどれぐらいの家を建てるのかということから逆算して分筆を行う必要があります。
農地転用費用
農地転用の費用ですが、どのような土地を農地転用するのか、分筆を行うかどうか、などの条件によって大きく費用が異なってきます。
安くて8万円ほどから行うことができるようですが、場合によっては数十万円ほどかかることもあります。
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土地の地盤調査
農地転用の手続きが終わった後は畑の地盤調査を行います。
農作物を建てるために作られている畑というのは土地が柔らかいのでそのまま家を建てることはできません。
その土地の土質や強度を調べるボーリング調査なども行なってもらう必要があります。
この調査には大体1週間ほどかかり費用も15万円から30万円ほどかかると思っておいた方が良いです。
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宅地に必要な設備を整える
農地の場合は水道や排水の配管が通っていませんので、家を建てるためにはこれらの設備も用意する必要があります。
もちろん電気もひかなくてはいけません。
これらの設備を整えることができるのかということも役所で調べる必要があります。
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農地転用をして畑だった土地に家を建てる方法についてお話ししましたがなかなか複雑で難しいですよね。
とりあえず行政書士さんや農業委員会の方に一度相談をしてみてどれぐらいの費用がかかるかということも含め計算し検討してみると良いと思います。