投資物件を探している時に、
お、この物件安くて良いかも！
と思ってよくよく見てみたら、再建築不可の物件だった、ということがよくあります。
要は、接道義務を満たしていない物件、ということですね。
こういった物件でも、セットバックをすれば接道義務を満たせるので、再建築不可物件が、再建築可の物件へ生まれ変わることができる場合があります。（物件によるので、セットバックすれば必ず再建築可になる、というわけでもないのですが…）
セットバックについては別の記事で紹介していますので、セットバックについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
では、そのセットバックを行った後、その土地の権利はどうなるのでしょうか？
セットバックをした土地の権利の行方
セットバックをした土地は道路になります。
なので、何かを置いたり、建造物を建てたりすることはできません。
建築基準法では、セットバック部分の権利（所有権）は明記されていませんので、自治体によって、対応が異なります。
多くは、以下の3つの上体のいずれかになるかと思います。
- 所有権を持ったまま私道となり、使用は道路のみに限定される
- セットバック部分の土地を自治体に寄付する
- セットバック部分の土地を自治体が買い取る
所有権を持ったまま私道となるケース
この場合は、私道ではありますが、使用が道路のみに限定されますので、やはり所有権があるからと言って物を置いたりすることはできません。
花壇や植木鉢を設置することも、もちろん違法となります。
駐車や駐輪スペースとすることもできません。
所有権を持ったままだとしても、私有地ではなくなりますので、非課税となり、固定資産税を支払う必要はなくなります。
ただし、減免を受けるためには申請が必要となる場合もありますので、自治体にセットバックをする前にしっかり確認しておいた方が良いです。
名義が元のままで、
- 無償使用にするか
- 自己管理にするか
によって、セットバック後の道路にかかる整備表・維持管理費用の負担の有無が変わってきます。
無償使用の場合は名義をそのままに自治体に無償で使用を許可する形になるので、その道路にかかる整備費用・維持管理費用は自治体が負担してくれます。
自己管理の場合は、言葉通り、道路にかかる整備費用・維持管理費用についても自己負担となります。
自治体によってルールが異なりますので、ここはしっかり確認したいところですね。
自治体に寄付/自治体による買取
本来であれば自身が所有権を持って自由に使うことが出来たい土地であり、
後から法律が変わったためにセットバックが必要になったものです。
ですから、できれば自治体に買い取って欲しいですよね。
自治体がセットバック部分を買い上げるケースもあるにはあるのですが、ほとんどの場合はでは寄付扱いとなることが多いようです。
セットバックをすれば、セットバック部分の土地は自由にはできなくなるし、基本的には買い取ってもらえるものでもない、という認識をしておいた方が良さそうです。
ただ、寄付という形で受け取り、助成金「1㎡あたり〇〇万円」といった形で支払われることもあるようなので、こちらも自治体に相談してみると良いでしょう。
セットバックはそもそも
- 緊急時に救急車両が通れるように
- 災害時に避難経路を確保できるように
ということで、道路を最低限の幅員にするために行われます。
つまり、地域住民のためにセットバックするので、セットバックのための費用は通常は自治体が負担します。
セットバックをするための測量、境界確定や登記費用なども自治体負担となるのが一般的です。
ただ、これらの作業は時間がかかることが多く、建築計画には遅れが出ることもよくある、というのに留意しておいた方が良いでしょう。
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セットバックにかかる費用
セットバックをする時にかかる費用としては、
- 土地の測量費
- 敷地のうち私道とする部分の舗装工事などの費用
- 敷地と道路用地の分筆登記費用
- 道路用地の整備費用
- 既存の設備の撤去費用
などがあり、大体費用相場は50万円〜80万円程度です。
すでに境界が確定していれば費用が安く済み、30万円程度になるかもしれません。
原則として、土地の所有者が全額負担しなくてはいけません。
ただ、自治体によっては助成金が出たり、補助制度を設けたりしているところがありますので、こちらも事前にしっかり自治体に相談しておきましょう。
セットバックが必要な物件は割安ではあるのですが、それは結局、自分が売却する時も割安になってしまうということです。
築年数がかなり経っていて、最終的に建物を壊して、土地として売却しようかな、という考えで購入するのならまだ良いかもしれませんね。