収益物件を探す時に不動産投資家はどのようなところで物件を探しているのでしょうか？
まためぼしい物件が見つかった時に、どのようなポイントを見て購入を決めているのでしょうか？
今回は収益物件の探し方について解説していきたいと思います。
めぼしい物件を見つけるまで
まずめぼしい物件を見つけるまでは単純に利回りを指標にしてしまって良いと思います。
もちろん利回りだけで物件を判断するのは危険ですが、一番わかりやすい指標になるのが利回りだと言えるでしょう。
ネットで常に市場調査
インターネットに掲載されている物件情報というのは、かなり末端の情報になってしまっています。
というのも不動産業者というのは懇意にしている不動産投資家がいるので、最初にそちらに良い物件を紹介して、その中で売れ残った物件をインターネットに掲載する傾向があります。
付き合いがある不動産投資家は信用もありますし、初めてお付き合いをするオーナーよりも不動産業者がやりやすいというのが一番の理由だと言えるでしょう。
そのためインターネットに掲載されているような物件から掘り出し物を見つけるのはなかなか難しいです。
とはいえ急に良い物件が掲載されることもありますので、毎日のように物件ポータルサイトをチェックしている不動産投資家も多いのです。
色々な物件を見ておくことで相場観も養うことができます。
主にネット上で物件を探す時に見られているサイトが以下のサイトになります。
他にも競売物件の情報を得るためにBITというサイトも使われています。
競売物件に関しては、一般的な物件価格の相場よりかなり安くで物件を購入することができますが、そのぶんリスクも多いので注意が必要です。
関連記事：競売物件を購入するデメリットとは？
不動産業者と話をする
やはり良い物件を見つけるためには不動産業者の方とお話をするのが一番良いです。
普段から不動産業者とやり取りを密に行い、自分が物件を購入したいというタイミングで「最近良い物件はないですか？」と聞くと、まだ市場に出回っていない物件も紹介してもらえたりします。
常日頃から不動産業者とコミュニケーションをとり続けることが大切だと思います。
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目星がついてから見る箇所
利回りで物件をある程度絞り込んだら、次はどのようなポイントを見たらよいのでしょうか？
築年数
まずは築年数を見るようにしています。
建物に関しては築年数が長くなればなるほどその価値が失われ、大規模な修繕が必要になってくる可能性があります。
私が一番最初に見るようにしているのは旧耐震基準なのか新耐震基準なのかというところです。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物関しては新耐震基準で建てられています。
新耐震基準の場合は震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準となっています。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物なので、実は竣工時期ではありません。
その場合は建築確認を受けてから1年から1年半ほど工事に時間がかかりますので、1981年築だと旧耐震基準である可能性が高いです。
微妙な時期の場合は耐震基準がどちらなのかということも確認したほうが良いでしょう。
入居者からしてもこの耐震基準というのはかなり大きな指標になります。
人口に対して建物が供給過多になりすぎている今、なるべくであれば新耐震基準のお部屋に住みたいと思う人が地震大国の日本では多いものです。
特に大きな震災を経験している地域やこれから大きな地震が起きるかもしれないと言われている地域ではこれらの事に注意した方が良いでしょう。
周辺施設と場所
次に周辺施設と物件があるエリアについて見ていきます。
周辺施設に関しては暮らしていくにあたって必要である施設が揃っているかどうかを見ます。
徒歩圏内に必要な施設がない場合は、車での移動が基本となるわけですが、その場合は駐車場がついている物件じゃないと入居を見込めません。
自分がもしその場所に住むとしたら、ということを考えてみると良いでしょう。
またエリアによって家賃相場や、敷金礼金の風習の違いもあったりします。
利回りの平均的な数字も全く違います。
東京都心であれば利回りが5%前後なのが普通ですが、地方に行くと利回りが20%を超えてくるような中古物件も多数存在します。
しかし利回りが高いということは物件の価格が安いということでもあります。
どうしてその数字になっているのかということを考えられないと失敗してしまいます。
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空室率
空室率がだいたいどれぐらいなのかということも把握しておきましょう。
利回りが高くてもその利回りは満室想定時で計算されています。
空室率がどれぐらいなのかということを確認した上で、実質利回りも計算してみるようにしましょう。
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修繕履歴
直近でどのような修繕を行っているかということも確認しておくと良いです。
修繕はあまり行っていないのに築年数が経っている物件だと、購入してすぐに大規模修繕が必要になってくる場合があります。
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実際に現地を訪れる
最後に一番大切なのが実際に現地を訪れて物件を見るということです。
今はインターネット上で簡単に物件の情報を手に入れることができますが、実際に訪れてみるとネット上の情報とは大きなギャップがあることが多いです。
実際に訪れたことがない場所だとそのエリアの雰囲気みたいなものも分からないでしょう。
でもその物件に入居することを考える人は、そこで暮らしていくかどうかを検討するわけです。
入居希望者は必ず現地を見て決めます。
それなのにオーナーが現地を見ていないというのはおかしな話なのです。