不動産投資用の物件を探していると、中古物件で「建物未登記」というような注意書きがされているものをよく見かけます。
戸建てなんかは、増築部分が未登記、というものも多いですよね。
通常は新築で建てた建物は取得してから1ヶ月以内に表題登記が必要になるのですが、これがなされていない物件、ということです。
こういった未登記物件というのは売買をすること自体は違法ではありません。
未登記物件は販売価格が安く設定されていることも多く、
未登記部分のリスクを踏まえても購入を踏み切った方がいい物件かどうか、というところを投資家は考えるものだと思います。
では実際にこういった未登記部分がある建物、あるいは建物全体が未登記である物件を購入する時はどんなリスクがあるのでしょうか？
今回は建物未登記の物件を購入するにあたって考えられるリスクを紹介していきたいと思います。
融資がおりない
どうしても未登記物件というのは融資がおりにくくなる、というのが一番最初に挙げられるデメリットでしょう。
そもそも今の不動産業界の流れだと、中古物件には融資がおりにくいというのはありますので、最初からキャッシュしか考えていない場合は特に問題はないかと思いますが、
規模が大きかったりして融資を組んで購入しようという場合は、融資がおりずに購入ができない、ということもあると思います。
購入だけはキャッシュで行って、事業融資などでリフォームの部分の融資を狙う、というのはアリかもしれませんね。
最近は融資がおりない、というので苦労されている不動産投資家の方が本当に多いです。
まだまだこの流れは続きそうだな、と感じています。
ただこういった条件の中古物件で築年数がそれなりに経っている物件であれば、
売り出し価格もそこまで高くないことも多いですので、思い切ってキャッシュで、というのもいいかもしれません。
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売却する時、買い手側も融資がおりない
自分が購入する時に融資がおりない、ということは自分が売却する時、
買い手側も融資がおりなくて苦労する、ということになります。
自分の購入ハードルが高い物件は当たり前ですが、売却時に買い手の購入ハードルも高くなる物件、ということですね。
特に不動産投資初心者の方は「物件を購入すること」が一番の目的になってしまっている人が多いですが、
不動産投資は売却するまでが投資です。
物件を購入する時に「何年ほど所有するか、いつ頃売却するか」ということをイメージすることができていないと投資は失敗しやすいです。
なので、自分が建物を売却する時のことまで考えましょう。
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購入後登記する場合、手続きに費用がかかる
実際に未登記物件を購入するのであれば、自分が物件を購入する時は未登記物件のまま購入して、購入後に登記をする、というのが良いでしょう。
未登記のままで放置していると、売主が二重譲渡をする可能性があったり、債権者などから差し押さえられている場合、第三者の名義で登記されてしまう、というリスクがありますので、
購入後に登記した方が良いと思います。
代金決済後に速やかに表題登記・所有権保存登記手続きをするようにしましょう。
未登記物件の登記を行う場合は、表題部を登記して、その後権利部の登記をする、という流れになります。
そして
- 表題部の登記をするのは土地家屋調査士
- 権利部の登記をするのは司法書士
というのが基本です。
表題部登記というのは
- 建物がどこにあるのか
- どんな構造か
- 規模の程度
- いつ建築されたか
といった建物の情報をのものを登録する登記で、
権利部登記というのは建物の所有者に関する情報を登録するものです。
個人が登記することもできるのですが、
なかなか初心者ができるものではないので、それぞれ専門家にお願いした方が良いでしょう。
費用としては、
- 家屋調査士への依頼費用が8〜12万円
- 司法書士への依頼費用が2〜3万円
- 登録免許税が権利部登記のところで不動産評価額×0.4%
かかります。
建物の規模にもよりますが、大体15万円〜20万円ほどはかかってくると考えた方が良いかと思います。
解体してもらって購入する
もう一つの方法として、未登記物件を解体してもらって購入、という方法もあります。
表題登記は建物の情報を登録するものなので、建物が土地の上になければ登記する必要がありません。
その場合は土地の売買だけで済みます。
通常は解体する場合、建物がなくなったことを証明する手続きとして滅失登記が必要なのですが、
そもそも未登記物件の場合は登記がされていないので滅失登記ができません。
そのため解体後に家屋滅失届というものを出すことになります。
もし自分が未登記物件を売却する側なのであれば、
どうしても売れない物件は解体してから売却した方が良いかもしれませんね。
また欲しい物件が未登記物件の場合は、登記を先に売主側で行ってくれるか？解体して売却する予定はあるか？といったことを交渉してみることもできるかと思います。