初めて不動産投資をする！という方はきっと「どんな物件を買ったらいいのか」というところで非常に悩まれると思います。
不動産投資はまず物件を買うところからスタートしなくてはいけないのですが、その物件を買う、というところでその投資が成功するか失敗するかが8割がた決まってしまうと言っても過言ではなくて、
「どんな物件を購入するか」が本当に大切なんですね。
とはいえ、不動産投資を初めてする、という人は「どういう基準で物件を買えばいいのか」ということがわからないと思うんですね。
そこでぜひ物件を購入する時に基準にして欲しいのが「含み損のない物件」です。
含み損のある物件とは
含み損のある物件というのは、購入した瞬間に価値が下がってしまう物件のことを指します。
例えば2000万円で購入した物件が、購入した瞬間に売却しようとすると1800万円でしか売れない…みたいなことですね。
「そんな買い方をそもそもするわけないじゃないか」と思う方ももちろんいらっしゃると思うんですが、
実はこういった含み損のある物件というのは属性が高いほど購入してしまいやすいというセオリーがあります。
よくある不動産投資のセールスがそれで、
「高収入の方にのみご案内しています」というような言い方をする不動産のセールスです。
高収入の方はお仕事が忙しいというのもあり、
「この人がこんなに一生懸命説明してくれるのならいいか」という気持ちで、ご自身であまり調べたり、シミュレーションをしたりせずに物件の購入を決めてしまうような節があるのです。
とにかく含み損がない物件を探す、ということをまずは念頭において物件探しをしてみてください。
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含み損のない物件の見極め方
では実際に物件を探す時に含み損のない物件というのはどのように探せば良いのでしょうか？
私がよく物件を見る時に使っている方法は、土地と建物の値段を分けて考える、という方法です。
土地は経年劣化しませんので、多少土地の人気の度合いによって価格が変動することはあっても、数年単位で大きく変動する、ということはあまりありません。
また価値がなくなる、ということもありません。
なので土地の値段を先に考えていきます。
現在の土地の値段はネットで住所を入れれば簡単に調べることができます。
「＜土地名＞ 坪単価」と検索すればすぐに坪単価がわかるでしょう。
なので、物件情報の坪単価の数字にこの価格をかけるだけで、その物件の土地の部分の値段は簡単に導き出すことができるのです。
あとは売り出し価格から土地の値段を引けば、大体建物をどれくらいの金額で考えて売り出し価格を設定しているか、というところが見えてくるわけですね。
初心者の方は、まず気になる物件があったら、ひたすらこの計算をしてみるようにしてください。
この計算をずっとしていると「あれ、この物件は建物がすごい高いな」「こちらの物件は建物が異常に安いな」というのがわかるようになってきます。
この感覚を養うことも大切ですね。
物件を購入するときは指値交渉をすることが多いので、
この計算ができれば「これくらいの金額までは指値できるかな」というのも、感覚でわかってくると思います。
どこで物件を探すのか
では、良い物件というのはどこで探したら良いのでしょうか？
もちろんセールスされる物件はおすすめできません。
管理会社の方から長年の付き合いがあってこっそり先にご紹介いただける物件などもあるわけですが、初心者の方にはまずそのルートはありませんので、自分で探していくしかないです。
不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトに上がるような物件は、もうすでに業者と付き合いのあるオーナーに一通り紹介された物件だから、良い物件は上がらない…なんて話をよく耳にしますが、
確かにそれも一理あるものの、それでもポータルサイトにも良い物件が上がる時は上がるなぁという感覚です。
ただ良い物件は掲載して数時間で申し込みが入るようなことも多く、
掲載開始当日に連絡をしたのに「もう5件も問い合わせがきています」というような話をされることも少なくありません。
それくらい、張り付いて見ている必要はあって、ポータルサイトにはスクリーニング条件を入れておくと新着物件をメールでお知らせしてくれるような機能もありますので、この機能を活用すると良いと思います。
地元不動産会社
駅前にあるかなり古い地元不動産、物件紹介も全て手書き、というような地方の地元不動産は、
ネットに情報を掲載したりせず、オフラインで抱えている物件がたくさんあります。
こういった不動産会社に入るのは勇気が要りますが、
そういうところを何件かまわってみる、というのも良い物件を探すコツです。
競売物件
ローンの返済ができなくなってしまった、などの問題をかかえて、差し押さえられて売りに出されている物件が競売物件です。
もちろん色々なトラブルを抱えている物件ばかりなのですが、
競売物件は含み損があるような物件はまずないでしょう。
時間や労力をかけることが求められる物件ではありますが、こういうところを探してみるのも面白いかなと思います。