地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分にも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
色々な地域に複数の物件を持っているため、基本的に私はその物件があるエリアの管理会社さんに管理をお願いしています。
ほとんどの管理会社さんでは、管理手数料をお支払いする代わりに家賃の集金を行ってくれて、毎月それぞれのお部屋の状況と、家賃の集金状況についての書類が送られてくるようになっています。
空室状況なども載っていますので、複数の管理会社さんからバラバラに届いて大変ではありますが、毎回きちんと目を通すようにしなくてはいけません。
家賃の集金忘れかと肝を冷やす
ただ、とある管理会社さんだけ、手数料がかからない代わりに、家賃の集金もしてもらえないところがありまして。
そちらの管理会社さんに管理をお願いしている物件も複数戸あるのですが、
集金管理をしてもらえない分、入居者さんに家賃を口座に直接振り込む形でお願いしています。
もちろん振り込み期日までに支払っていただければ良いので、毎月決まった日付で振り込まれるというわけでもなく、確認が結構面倒なんですよね。
今回は、数ヶ月前の家賃の集金を出来ていなかったことに気づいて、慌てました。
すると、その月の分の家賃が次の月の月初に振り込まれていたのです。
（つまり、1月分が2月頭に、2月分は2月の月末にというように）
結局は集金出来ていなかったわけではなく、振り込みのタイミングが違ったために振り込まれていないと勘違いしてしまっただけでした。良かったです…
ですが、複数戸お部屋を管理していると段々と自分でも「どこがどうだったか…」という状態になっていきます。
家賃振り込みは結構だらしない人が多い
私の場合はこの管理会社さんが管理をしてくださっている、いくつかのお部屋で口座へ直接振り込みという形になっていますが、意外と家賃振り込みはだらしない人が多いです。
支払わない月があったかと思ったら2〜3ヶ月一気に振り込んでくる、みたいな方もいらっしゃいますし、
先述したように、振り込み日付がバラバラ、ということも多いんですよね。
クレジットカード決済にできれば毎月同じ日付で引き落としにできるので楽なのですが…
関連記事：【実録】家賃滞納されても、追い出すことはできないんです…
家賃集金方法の色々
今回のケースは管理を管理会社さんにお願いしているのに、家賃の集金は行ってもらえない、という特殊なケースなのですが、一般的には家賃集金は、
- 【自主管理】入居者からオーナーへ現金手渡し
- 【自主管理】入居者からオーナーへ直接振り込み
- 【管理委託】管理会社が集金し、オーナーへ送金
という3パターンになるかと思います。
【自主管理】入居者からオーナーへ現金手渡し
昔は入居者に直接家賃を持参してもらって、家賃帳に受領印を押して現金徴収をする、というやり方をしていたそうです。
なかなか最近はそういった家はなくなりましたが、もしかしたら、地主さん系のオーナーさんは、まだそういったやり方をされている方もいらっしゃるかもしれませんね。
入居者からすると、月に一回は大家さんとコミュニケーションが取れるので、困りごとがあったらい言いやすい、というメリットがあると思います。
もちろん忙しい人からすれば、月に一回でもわざわざ家賃を渡すために予定を組まなくてはいけない、というのは煩わしく感じるかもしれませんが。
ただ、入居者と大家さんで、コミュニケーションをしっかりとっているような昔ながらなお家もなくはないのでしょうね。
『大家さんと僕』を、思い出しました笑
しかし、私からすると自主管理というのはかなり大変だと思います。
入居者と顔を合わせる機会が多いと、それだけクレームも直接言われる機会が増えるということでもあります。
みんながみんな善良な入居者さんなら良いですが、いわゆるクレーマーみたいな入居者さんもいますからね。間に立ってくださる管理会社さんがいてくれる、というのはとてもありがたいことなのです。
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【自主管理】入居者からオーナーへ直接振り込み
物件ごとに家賃管理専用の口座を作って管理している方もいるようです。
私も口座を分ける、というのも手だなとは思うのですが、法人であるというのもあってなかなかそうもいかない部分もあります。
自主管理だと、振り込まれなかった時の対応もまた難しいですよね。
ちょうど私は今、滞納案件を並行して5件も抱えているのですが…
【管理委託】管理会社が集金し、オーナーへ送金
不動産投資でしっかり収益を出していくのであれば、管理会社さんに委託する、というのが一番良い方法だと思います。（今回のケースでは管理会社さんに委託をしているものの、集金サービスがないのですが…）
管理会社さんがまとめて全戸分の明細を作ってくださるので、それをチェックすれば良いだけ。かなり楽ですよね。
管理会社さんによってどこまで対応してくれるかは異なりますが、滞納があった際の初期対応も管理会社さんの方でしてくれることが多いです。
私の場合は家賃滞納が3ヶ月以上続いていて、内容証明郵便を送る、というところまで管理会社さんがやってくださって、その上で連絡をいただいた、というケースもありました。
やはりオーナー業というのは規模が大きくなればなるほど、1人では回らなくなってきますので、管理会社さんの手助けが必要になると思います。
管理手数料は3%〜5%ほどかかりますが、それでも、規模を大きくしていくには必須ですね。